나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5812 [1] 부산광역시 남구 용호동 522-2 용호동일타운 3동 7층708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 남측 인근에 위치하는 '용호동일타운' 제3동(현칭 제103동) 제708호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 서측 인근 용호로에 일반 등 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호 가: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층/지하1층건으로서 (사용승인일: 1991.10.17), 외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽: 몰탈위페인팅, 타일, 벽지 등 마감. 바 닥: 타일 등 마감. 창 호: 새시창구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

개별난방설비, 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향지대내 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 아파트 및 아파트 부대시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 도로와 접하며, 단지내 도로망이 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 제2종전용주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-42)(접합) , 중로2류 (폭 15m~20m)(중로2-370)(접합)가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(2016-07-05)(솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차권자 정철인의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.16.자)제출됨.
부동산의 공부상 표시는 '용호동일타운 3동'이나 현장에서는 '동일아파트 103동'으로 함께 사용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

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부산동부지원 2025타경5812 (1)

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1.2. 소재지

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부산광역시 남구 용호동 522-2 용호동일타운 3동 7층708호

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1.3. 용도

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아파트

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1.4. 감정가

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210,000,000원

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1.5. 면적

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* 토지면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

* 건물면적 (전용면적): 76.62㎡ (약 23.18평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.6. 건물 정보

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* 동: 3동 (현칭 103동)

* 층: 7층 (총 15층 중)

* 사용승인일: 1991년 10월 17일

* 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕

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1.7. 경매 구분

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부동산강제경매

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1.8. 매각 대상

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토지 및 건물 일괄 매각

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1.9. 채권자

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주택도시보증공사(HUG)

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2. 입지조건

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2.1. 주위환경

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본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통상황

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차량 접근이 가능하며, 서측 인근 용호로에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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본건 토지는 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역에 해당하며, 소로1류, 중로2류 등 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 속해 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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본건의 말소기준권리는 2022년 3월 2일에 접수된 수영세무서장의 압류입니다.

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3.2. 인수 권리

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본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부 요약상 특이사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

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3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 정철인 (정 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 7월 17일

* 확정일자: 2018년 5월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정철인은 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.16.자)를 제출하였습니다. 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

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3.4. 등기부 요약

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총 채권액은 약 1,400,316,237원이며, 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 주택임차권(을7)은 말소 대상입니다.

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4. 상권분석

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본건이 위치한 용호동 일대는 주거단지가 밀집된 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대규모 상권보다는 주거지 중심의 안정적인 상권 형태를 보입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 교육 시설

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* 용산초등학교 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 솔유치원, 용산초등학교 병설유치원 등의 교육 시설이 인근에 있습니다.

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5.2. 교통 및 편의시설

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* 서측 인근 용호로의 버스 정류장을 통해 부산 시내 이동이 편리합니다.

* 아파트 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

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5.3. 부대시설

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아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소, 기타 시설 등이 있습니다.

지상 주차대수 6대, 지하 주차대수 15대 (총 370대)의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (이는 아파트 단지 전체 기준일 수 있습니다.)

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 노후화

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1991년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

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6.2. 임차 관련

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임차인이 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 동의하였으나, 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 요구사항 발생 가능성은 매우 낮으나 완전히 배제할 수는 없습니다.

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6.3. 시장 변동성

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부동산 시장의 전반적인 하락 또는 지역별 경기 침체 시 자산 가치 하락의 위험이 존재합니다.

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7. 종합 의견

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본건 부산광역시 남구 용호동 동일타운 아파트는 도심지 내 위치한 주거용 부동산으로서, 교육 시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 명도 관련 위험이 현저히 낮다는 장점이 있습니다. 건물 연식에 따른 관리 이슈는 고려해야 할 사항입니다. 감정가 대비 최근 실거래가 비교 시 시세 반영 정도를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

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8. 투자 포인트

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* 부산 남구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 물건입니다.

* 초등학교 및 버스정류장 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기로 인한 명도 관련 위험이 거의 없습니다.

* HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 채권자(주택도시보증공사)가 강제경매를 신청하여 진행 중입니다.

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9. 예상 입찰가

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감정가 210,000,000원 대비, 유사 면적(76.62㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 4월 13층에서 140,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 7층 물건의 시세는 140,000,000원 내외로 추정됩니다. 다만, 경매 특성상 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

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보수적인 접근과 시장 시세를 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다.

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