나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경755 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 202동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘신곡초등학교’ 북동측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재함.

건물의 구조

1998.06.13. 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지하1층 지상27층 건 내 10층 1001호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행 및 응찰시 확인 요함.

설비내역

소방설비, 승강기설비 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 단지 내 가로망 및 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-08-20), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대우사랑.왕자와공주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>공동주택용지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경755 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 202동 10층1001호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1998년 06월 13일

감정가: 762,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 68.39㎡ (약 20.69평)

토지 지분: 68.385㎡ (약 20.69평)

건물면적: 155.31㎡ (약 46.98평) (공급면적 기준 추정)

건물 지분: 155.31㎡ (약 46.98평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘신곡초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 밀집해 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 가로망 및 주차 시설이 확보되어 있으며, 공로와 접하여 차량의 진출입이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(2025-08-20), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구, 공동주택용지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 04월 03일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 불분명하므로, 경매 진행 및 응찰 시 이해관계인 부재로 인한 실제 이용상태 확인과 함께 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권이전: 장지웅 (2013-09-30)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2015-04-03, 2015-04-03), 오케이저축은행 (2022-04-20), 주식회사안전대부 (2022-04-28), 미국인 (2023-06-16)

* 가압류: 국민은행 (2025-03-14)

* 임의경매: 농협은행 (2025-09-15)

* 근저당권부채권질권설정: 주식회사유진대부금융 (2026-02-11)

등기부채권 총액: 1,003,979,973원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 해운대구 좌동은 부산의 대표적인 주거 지역으로, 주변에 공동주택 단지와 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 교육 환경

단지 북동측 인근에 신곡초등학교가 소재하며, 대우사랑.왕자와공주유치원 등 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 해운대대우2차아파트

주소: 부산광역시 해운대구 좌동 1438

건축년도: 1998년

세대수: 1002세대

동수: 12개동

최고층: 27층 (본건: 10층)

주차대수: 총 1100대 (지하 21대, 지상 4대, 이 정보는 일부 상이할 수 있음)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트벽식구조 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 27층 건물 내 10층 1001호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 추정되며, 창호는 샷시 창호입니다.

소방설비, 승강기설비가 갖추어져 있으며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비(개별난방 추정) 등이 갖추어진 것으로 추정됩니다.

5.3. 면적 표기

본건의 공급면적은 155.31㎡ (약 46.98평)입니다. 일반적으로 공급면적 대비 전용면적은 약 75~80% 수준이므로, 전용면적은 약 119.6㎡ ~ 124.2㎡ (약 36.2평 ~ 37.6평)으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 불확실

공부상 아파트로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 인해 실제 이용 상태가 등기부상 내용과 상이할 가능성이 있습니다. 경매 진행 및 최종 응찰 시 반드시 현장을 방문하여 실제 이용 상태를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

1998년에 준공되어 약 28년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 좌동의 입지 좋은 아파트로, 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 가장 큰 리스크는 실제 이용 상태의 불확실성으로, 반드시 현장 확인이 선행되어야 합니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 문제 발생 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

해운대구 좌동은 부산의 핵심 주거 지역 중 하나로, 지속적인 주거 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

8.2. 권리관계 명확성

인수되는 권리가 없어 낙찰 후 법적 문제 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 면적(134.64㎡, 약 40.7평)의 아파트가 2026년 6월 12층에서 6억 7,500만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건(155.31㎡, 약 46.98평)의 공급면적당 가격을 환산하면 약 5,013,369원/㎡이며, 이에 따라 추정되는 시장가는 약 7억 7,800만원 수준입니다.

본건의 감정가는 7억 6,200만원으로, 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 그러나 '이용상태 확인 요함'이라는 중대한 리스크 요소를 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 잠재적 리스크와 명도 관련 비용, 향후 발생 가능한 수리비 등을 감안하여 감정가의 약 75% 수준인 5억 7,150만원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시세 대비 상당한 할인율을 확보하여 안정적인 투자 수익을 추구하기 위한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.