나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5855 [1] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '대연역', '경성대·부경대역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 501호로서, (사용승인일:2013.03.18) 외벽 : 인조석붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 구조임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-10 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5855 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 147,000,000원

토지면적: 6.04㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.04074242694168㎡ (약 1.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

건물지분: 27.28㎡ (약 8.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 감OOOOOOOO

준공일: 2013년 03월 18일

건축물 정보:

건물명: 제이캐슬

주용도: 업무시설 (오피스텔)

총 층수: 10층

본건 위치: 5층 501호

연면적: 2023.27㎡

대지권 면적: 333.3㎡

건축구조: 철근콘크리트구조

지붕구조: (철근)콘크리트

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, '경성대학교' 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 부산도시철도 2호선 '대연역' 및 '경성대·부경대역', 그리고 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (감천2동새마을금고, 2017.02.27 접수)

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리만 존재하므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리 부담이 없습니다.

등기부채권 총액: 178,383,337원

임차인 현황:

임차인: 강주호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-10

대항력: 없음

비고:

임차인: 백승원

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-15

확정일자: 2023-10-27

배당신고일자: 2025-11-11

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을8)가 말소될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 배당 순위에 따라 회수될 것입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대연동 일대는 경성대학교 및 부경대학교 등 대학가가 인접해 있어 젊은층 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근의 소규모 공동주택과 단독주택 등은 주거 배후 수요를 뒷받침합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 '대연역', '경성대·부경대역' 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

교육: 경성대학교 인근이며, 관련 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)이 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무자의 다른 담보물 처리 결과에 따라 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

현장조사 미확인: 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이나, 현장 방문 시 폐문부재로 내부 이용 상태 및 마감재 등을 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

임차인 보증금: 대항력 없는 임차인이 있으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 현재 보증금 9천만원에 대한 채권이 경매 신청 채권액 28,971,530원보다 크므로, 경매가 진행되는 상황에서는 배당을 통해 일정 부분 회수 가능할 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동, 경성대학교 인근 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다.

하지만 공동담보 물건이라는 점과 현장 조사를 통해 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

대학가 인근 소형 오피스텔로서 학생 및 젊은 직장인 임대 수요 확보가 용이합니다.

권리상 인수되는 부담이 없어 명도 절차 진행이 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

경성대학교 역세권이라는 지리적 이점으로 인한 꾸준한 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건은 전용면적 27.28㎡ (약 8.25평)의 오피스텔로, 부산 남구 대연동 경성대학교 인근의 유사 면적 오피스텔 실거래가 및 임대 시세를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 대략 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 본건의 감정가 1억 4천 7백만원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

인근 지역의 임대 시세는 보증금 1천만원 기준 월세 약 60만원~80만원 수준으로 파악되며, 이는 약 6% 내외의 연 임대수익률을 기대할 수 있는 수준입니다.

예상 입찰가:

본건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 1억 4천 7백만원을 기준으로 하되, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

일반적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인(공동담보, 내부 미확인)을 감안하여, 본건의 적정 입찰가 범위를 1억 2천 5백만원에서 1억 4천만원 사이로 제안합니다.

안정적인 투자를 위해서는 1억 3천만원 내외에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.