나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21984 [1] 경상남도 통영시 광도면 안정리 1076 통영현대성우오스타2단지 205동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 안정리 소재 '안정저수지' 동측 인근에 위치하는 통영현대성우오스타2단지 205동 14층 1404호로서, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 18 건중 14층 1404호로서, 외 벽 : 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지 4면으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24) (교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역 (2023-12-27)(벽방초등학교(벽방초등학교병설유치원)상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경21984 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 광도면 안정리 1076 통영현대성우오스타2단지 205동 14층1404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 144,000,000원

* 토지면적: 46.00㎡ (약 13.92평)

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평, 전용면적 기준)

1.2. 매각대상 및 경매 구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 부OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상남도 통영시 광도면 안정리 소재 '안정저수지' 동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접함.

* 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내, 교육환경보호구역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한이 있을 수 있음.

* 상대보호구역(벽방초등학교 병설유치원)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 매각으로 모든 권리가 소멸되는 조건이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 말소되는 권리

* 등기부등본상 확인되는 근저당권(부산화명새마을금고, 154,700,000원)은 말소기준권리이며, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 총 채권액: 154,700,000원

* 말소기준권리: 2017-03-24 근저당권 (을3)

4. 상권분석

본건이 속한 통영현대성우오스타2단지는 대규모 아파트 단지로, 단지 내 상가 및 주변의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주거 지역과 농경지가 혼재된 환경으로, 대규모 상업 시설보다는 단지 중심의 생활권이 형성되어 있습니다.

주변에 산업단지 등이 있을 경우 배후 주거지로서의 가치가 있을 수 있으나, 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 18층 건물 중 14층에 위치함.

* 외벽: 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배 마감, 창호: 샤시창호.

* 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 통영현대성우오스타2단지

* 총 세대수: 401세대

* 총 동수: 6개동

* 주차대수: 총 116대 (단지 정보에 따라 다를 수 있으며, 총괄표제부에는 458대 기재)

* 사용승인일: 2010년 5월 26일

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등.

5.3. 주변 편의시설

* 아파트 단지 인근에 벽방초등학교와 병설유치원이 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 안정저수지가 인접해 있어 자연 환경을 즐기기 좋음.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

* 현재 임차인 김 의 대항력이 없으므로 명도 저항이 크지 않을 것으로 예상되나, 실제 점유자 확인 및 협의는 필수적임.

6.2. 법적 제한

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 축사 등이 있을 경우 냄새나 소음 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 물리적 하자

* 건물 사용승인일이 2010년으로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있음. (현장 확인 필요)

6.4. 주변 환경

* 농경지 혼재 지역이므로 개발 가능성이나 환경 변화 요인을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 광도면의 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 사용승인 10년 이상의 비교적 신축급 아파트임.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됨.

14층의 좋은 층수에 해당하며, 입지 조건 및 주변 환경, 편의시설 등을 종합적으로 고려할 때 안정적인 주거 가치를 지니고 있음.

다만, 가축사육제한구역 및 농경지 혼재 지역이라는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 상 문제 발생 가능성이 낮음.

* 대항력 없는 임차인 김 으로 명도 부담이 적음.

* 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성이 있음.

* 통영현대성우오스타2단지는 지역 내 주요 아파트 단지로, 꾸준한 수요가 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원이며, 최근 실거래가 중 12층 84.91㎡가 147,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 14층이라는 점을 감안할 때, 이를 기준으로 보수적으로 접근하여 138,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가의 약 95.8% 수준이며, 시세 대비 경쟁력 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.