나이스옥션 법원경매 통영 2025타경613 [1] 경상남도 거제시 옥포동 878-2 무지개타운 2동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포운동장' 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지가 주를 이루며 주택, 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 505호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형인 완경사지이며 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측, 동측, 남측으로 포장도로와 접하며 서측으로 주출입구가 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경613 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 878-2, 무지개타운 2동 5층 505호

용도: 아파트

토지면적: 57.85㎡ (약 17.50평)

건물면적: 72.38㎡ (약 21.89평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 권리 요약

감정가: 6,700만원

총 등기부 채권액: 158,804,468원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포운동장' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지가 주를 이루며, 주택 및 상가가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 자유로우며, 간선도로와의 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 서측, 동측, 남측으로 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로 주 출입구가 위치합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 10m~12m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 이영수 씨에서 원행자 씨로 증여 이전(2020-04-21)되었습니다. 등기부에는 하나은행 근저당(2020-05-22, 69,300,000원), 경남신용보증재단 근저당(2024-07-18), 신용보증기금 가압류(2024-10-29), 합자회사거제제일주류판매상사 근저당(2024-11-20), 하나은행 임의경매(2025-09-16) 등 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로, 현황 조사 시 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2020년 5월 22일자 하나은행의 근저당(을5)입니다. 본 매각으로 인해 위 근저당을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주거지역으로 아파트 단지가 밀집해 있으며, 인근에 주택 및 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 무지개타운

준공 연도: 1992년 (사용승인일: 1992-01-06)

동수: 6개동

총 세대수: 175세대

본건 위치: 2동 5층 505호 (총 5층 건물)

주차대수: 총 126대 (세대당 약 0.72대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 어린이놀이터

5.2. 편의 시설 및 학군

단지 인근에 옥포초등학교, 옥포중학교 등이 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 상업시설 및 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

'별도등기' 표기가 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 등기부상 명확히 확인되지 않는 권리 관계가 존재할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 없다고 명시되어 있어, 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보이나 주의가 요구됩니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 최근 실거래가 분석

* 2026년 3월 23일: 2동 2층, 72.375㎡ (약 21.89평) - 5,000만원

* 2025년 5월 22일: 2동 2층, 80.865㎡ (약 24.46평) - 6,300만원

* 2025년 5월 26일: 2동 5층, 70.86㎡ (약 21.44평) - 8,500만원

7.2. 감정가 대비 분석

본건은 72.38㎡ 면적에 5층에 위치하고 있습니다. 유사 면적의 2층 물건이 2026년 3월 5,000만원에 거래된 점을 고려하면, 5층이라는 층수 이점을 감안할 때 현재 시세는 2층 거래가보다 높을 것으로 판단됩니다. 5층에 거래된 70.86㎡ 물건이 2025년 5월 8,500만원에 거래된 점을 참고하면, 본건의 적정 시세는 7,000만원 내외로 추정됩니다. 감정가 6,700만원은 이러한 시세 범위의 중간에 위치합니다.

7.3. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 5층이라는 장점을 반영하여 7,000만원을 타겟 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 2층 거래가와 5층 거래가의 차이, 그리고 감정가를 고려한 경쟁력 있는 가격입니다.

8. 투자 포인트

* 5층의 높은 층수 이점을 가진 물건입니다.

* 최근 2층 거래가(5,000만원) 대비 높은 시세 형성 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

* 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 종합 의견

본 무지개타운 아파트는 1992년에 준공되어 건물 노후도는 있으나, 5층의 희소성 있는 층수와 72.38㎡의 적절한 면적을 갖추고 있습니다. 최근 2층 물건의 거래가(5,000만원)는 다소 낮게 평가된 것으로 보이며, 5층 물건의 최고 거래가(8,500만원)와 비교할 때 7,000만원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가(6,700만원) 대비 시세 이점을 확보할 수 있는 기회로 판단됩니다. '별도등기' 표기에 대한 주의 깊은 확인이 필요하며, 이를 제외하면 권리 관계는 명확한 편입니다. 전략적인 입찰을 통해 합리적인 가격에 취득할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.