나이스옥션 법원경매 통영 2025타경612 [1] 경상남도 통영시 도남동 364 세인맨션아파트 2동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도남동 소재 '한려초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 501호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 토지로서, 지면은 평탄한 '공동주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 소하천(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경612 (1)

소재지: 경상남도 통영시 도남동 364 세인맨션아파트 2동 5층501호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 통영시 도남동 소재 '한려초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 세인맨션아파트 2동 5층501호

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층에 해당합니다.

건축년도: 1987년 8월 건축허가되었으며, 1988년 9월에 사용승인되었습니다.

외벽: 몰탈 위 페인트 마감으로 되어 있습니다.

내벽: 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다.

창호: 새시 창호가 설치되어 있습니다.

1.4. 토지 정보

토지 형상: 대지권의 토지는 사다리형의 형태를 띠고 있습니다.

이용 상태: 지면은 평탄하며 '공동주택 건부지'로 이용 중에 있습니다.

접합 도로: 토지 서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 41,000,000원

토지 면적: 30.67㎡ (약 9.28평)

건물 면적 (전용 면적): 49.95㎡ (약 15.11평)

2. 입지조건

2.1. 교통

단지 내로 차량의 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 '한려초등학교' 동측 인근에 자리하고 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

2.3. 생활 편의시설

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변에는 한려초등학교, 통영여중, 통영고 등 교육 시설이 있으며, 통영서울병원 등의 의료 시설 이용도 가능합니다. 또한, 통영시 도남동 지역은 해안과 인접하여 관광 및 레저 관련 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되어, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 2015년 4월 23일 접수된 우리은행의 근저당권입니다. 등기부상 확인된 채권 총액은 58,260,000원입니다.

소유권 이전 이력은 다음과 같습니다.

* 2005년 3월 7일: 강미경 소유권 이전

* 2007년 11월 28일: 이재훈 소유권 이전

* 2015년 4월 23일: 박종권 소유권 이전 (매매)

등기부상 근저당은 우리은행(17,960,000원, 2015-04-23)과 주식회사 넥스젠파이낸스대부(40,300,000원, 2021-03-19)가 있으며, 둘 다 말소 예정입니다. 본건 경매 개시 결정은 2025년 9월 16일 우리은행(11,225,155원)에 의해 등기되었습니다. 본 건의 채권자는 주OOOOOOOO으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 현황 정보는 확인되지 않아 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 기타 참고사항에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 통영시 도남동의 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다. 도남동 지역은 관광 및 레저 시설과 가까운 입지적 장점을 가지며, 주거 지역으로서의 안정적인 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

단지 인근에 '한려초등학교'가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 주변 지역에 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요한 곳입니다.

5.2. 주거 편의

단지 내 차량 접근성이 양호하며, 서측 도로와의 접합으로 외부 이동이 편리합니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 통영시 도남동의 지리적 이점을 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 아파트는 1987년 건축되어 현재 약 39년 경과하였습니다. 건물 외벽의 몰탈 위 페인트 마감 상태 등을 고려할 때, 일부 노후화에 따른 유지보수 필요성이 제기될 수 있습니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역 외에 소로3류(폭 8m 미만), 소하천(저촉), 중로3류(폭 12m~15m) 등이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(교육환경보호구역), 상대보호구역, 절대보호구역 지정은 향후 건축 행위 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

6.3. 내부 상태

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하였습니다. 따라서 내부 상태는 인근 주민 탐문 및 외부 관찰을 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 미상 임차인 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 도남동에 위치한 아파트로, 한려초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설과의 접근성 또한 갖추고 있습니다. 부동산 임의경매로 진행되어 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상의 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 그러나 약 39년의 건물 노후도, 내부 확인 불가, 토지이용계획상 일부 제한 사항(소하천 저촉 등)은 잠재적 리스크 요인입니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 내부 상태를 파악하고, 주변 시세와 법적 제한 사항을 면밀히 검토하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 41,000,000원의 감정가는 향후 시세 상승 시 상당한 투자 수익을 기대하게 합니다.

* 우수한 교육 환경: 인근 초등학교 및 교육 보호구역 지정은 자녀가 있는 가정이나 교육 관련 투자자에게 매력적인 요소입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임의경매로 인한 권리 소멸 및 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 관계상 깔끔한 진행이 예상됩니다.

* 지역적 잠재력: 통영시의 해안 도시로서의 특성과 도남동의 주거 및 편의시설 접근성은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 41,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 부동산 임의경매로 인한 권리 소멸을 고려할 때, 최초 감정가를 기준으로 입찰가 산정의 출발점으로 삼을 수 있습니다. 그러나 약 39년의 건물 노후도, 내부 상태 미확인, 소하천 저촉 등 법적 제한 사항을 종합적으로 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 현재 시장 상황, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 향후 예상되는 수리 비용 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.