나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21940 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 584 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 '중촌소류지' 남서측 인근에 위치하며 인근은 전, 답 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사지세의 사다리형 토지로서, '휴경지' 상태임.

인접 도로상태

지적도상 동측으로 노폭 약 1~2m 내외 도로와 접하나, 현황 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21940 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 584

용도: 전 (밭)

감정가: 113,760,000원

토지면적: 790.00㎡ (약 238.98평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (토지만 경매로 나옴)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (등기부요약 갑13 참고)

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필수 제출

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 몰수

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 '중촌소류지' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 논밭(전, 답) 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 남측으로 내려가는 완만한 경사지를 이루는 사다리형의 땅이며, 현재는 농사를 짓지 않고 쉬게 하는 '휴경지' 상태입니다.

* 인접 도로상태

지적도상으로는 동측으로 폭 약 1~2m 내외의 도로가 접해 있으나, 실제 현황으로는 맹지 상태로 확인됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2022년 1월 27일 접수된 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 근저당권 (60,000,000원) 입니다.

* 기타 등기사항:

* 2004년 7월 23일 접수된 소유권이전 (문성동)

* 2021년 10월 20일 접수된 소유권이전 (협의분할에 의한 상속, 문형철)

* 2025년 9월 11일 접수된 국민건강보험공단 압류

* 2025년 9월 17일 접수된 근로복지공단 강제경매 (195,554,140원) - 본건

* 2025년 9월 11일 접수된 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 임의경매 (2025타경 22035)

* 2025년 12월 26일 접수된 목포세무서장 압류

위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

2.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본 건 토지에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 등기부요약 상 '지상권개요'에 대한 정보는 비어있습니다.)

2.3. 인수되는 권리 (임차인 현황)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 현재 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

* 현재까지 파악된 임차인 정보상 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 오비리라는 농림 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 '중촌소류지'가 있으며, 주로 농경지(전, 답)가 혼재된 지역입니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 일부 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역으로 묶여 있어 축산업 관련 개발은 제한됩니다.

최근 거제 연초면 오비리 일원에 수소 연료전지 발전소 건립 사업이 추진되고 있으며, 2025년 일반수소발전시장 경쟁입찰에서 낙찰되어 2027년 10월 운전을 목표로 하고 있습니다. 이는 지역 경제 활성화 및 신에너지 보급 촉진에 기여할 수 있는 잠재적 요인입니다. 또한, 거제시는 장목면, 하청면, 연초면, 사등면 일원 12곳(총 61만6,253㎡)을 성장관리계획구역으로 결정하여, 계획관리지역 내 무분별한 개발을 방지하고 체계적인 개발을 유도하고 있습니다. 본 토지가 이 구역 내에 포함되는지 여부는 추가 확인이 필요하나, 지역 개발 방향성에 대한 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.

3.2. 주변시설 (혐오시설 확인)

거제시 연초면 오비리 584번지 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 오비리 산 63번지 일원에는 석산 개발사업이 재추진될 예정으로 파악되었습니다. 이 사업이 본 토지의 환경이나 접근성에 직접적인 영향을 미칠지는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4. 생활정보

4.1. 편의 및 기반 시설

본 물건은 농경지이므로, 일반적인 주거 지역에서 기대하는 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 가장 가까운 생활 편의 시설은 연초면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 거제시 연초면은 거제시의 내륙 지역으로, 해안 관광지(바람의 언덕, 학동몽돌해변 등)와는 거리가 다소 있습니다.

4.2. 교통 접근성

지적도상 도로가 접해 있으나 현황 맹지 상태임을 감안할 때, 차량을 이용한 직접적인 접근은 어렵습니다. 인접 토지를 경유하거나, 맹지 해소를 위한 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 건은 농취증 미제출 시 입찰보증금 몰수라는 강력한 페널티가 있습니다. 자격증명 발급 절차 및 요건을 사전에 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

* 맹지 상태: 지적도상 도로가 있으나 현황 맹지이므로, 토지 이용 및 향후 개발 시 도로 확보 방안이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

* 중복사건: 중복사건으로 표기된 점은 권리관계가 복잡하거나 추가적인 조사가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 휴경지 상태: 현재 농사를 짓지 않는 휴경지 상태이므로, 영농을 위해서는 토지 개간 및 정비에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 임대차 계약 내용이 미상인 경우 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 오비리에 위치한 토지(전)로, 감정가는 113,760,000원입니다. 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되는 권리관계가 명확하여 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나, 본건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 '농지취득자격증명'의 필수 제출 요건입니다. 이를 이행하지 못할 경우 입찰보증금이 몰수되므로, 사전에 자격증명 발급 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 지적도상 도로만 접하고 현황 맹지라는 점, 그리고 가축사육 제한 구역이라는 점은 토지 활용에 있어 고려해야 할 중요한 제약 사항입니다. 주변 지역의 수소 연료전지 발전소 건립 추진이나 성장관리계획구역 지정과 같은 개발 호재는 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 해당 토지 자체의 직접적인 수혜 여부는 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 농지 자격 취득 가능 시: 자격을 갖춘 투자자에게는 농업 경영이나 주말/체험 영농 목적으로 활용할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 거제시 연초면 일대의 성장관리계획구역 지정 및 수소 발전소 사업 추진 등은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 비교적 낮은 감정가: 토지 면적과 향후 개발 가능성을 고려할 때, 감정가가 향후 시장 가치 대비 매력적인 수준일 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음의 추가적인 정보 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 토지의 최근 실거래가 및 시세 조사

* 지역별 농지 가격 동향 분석

* 토지의 향후 이용 가능 용도(농업, 개발 등)에 따른 잠재 가치 평가

* 본 건의 맹지 해소 및 도로 확보 가능성에 대한 물리적, 법률적 검토

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차에 대한 확신

* 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 예측

따라서, 위 요소들을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 권리 분석, 시장 조사를 거쳐 신중하게 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.