나이스옥션 법원경매 진주 2025타경907 [1] 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1424-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 청암면 묵계리 소재 "학동마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 펜션, 음식점, 단독주 택, 농경지 등이 소재하는 지방도변 관광지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2),(4) : 3필 일단의 부정형 토지로 현황 "근린생활시설 및 주택부지"임. 기호(3) : 부정형 토지로 현황 "도로"임.

인접 도로상태

기호(1),(2),(4) : 남서측으로 왕복2차선 포장도로, 북측 및 동측으로 현황 폭 약3m내외 포장도로에 접 하고 있음. 기호(3) : 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광 지(경남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법>, 접도구역(지방도 1014호선 접도구역)<도로 법>임. 기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(경 남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법>, 도로구역(지방도 1014호 도로구역)<도로법>임. 기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(경 남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동식건물, 계사, 컨테이너 등 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 목조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 목재루바마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임. 기호(6) 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 황토미장마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(5) : 근린생활시설 기호(6) : 다가구주택

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅁ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ) 매각포함.
-목록[1,2,4] 토지는 일단의 건축물의 부지로 이용되고 있는바, 일단지로 감정평가함. 일부 “접도구역”인바 이를 감안하여 감정평가함.
-이설 및 철거가 용이한 감정서 첨부 “사진용지”와 같이 이동식건물, 계사 및 컨테이너 매각에서 제외함.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

물건명: 다가구주택 (근린생활시설 포함)

사건번호: 진주지원 2025타경907 (1)

소재지: 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1424-1

감정가: 570,941,930 원

토지 면적: 2,130.00㎡ (약 643.8 평)

건물 면적: 294.94㎡ (약 89.2 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 사천수산업협동조합

1.1. 입지조건

2.

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 청암면 묵계리 소재 "학동마을" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 펜션, 음식점, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지방도변 관광지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편으로 평가됩니다.

토지 이용 및 현황

본건 토지는 3필 일단의 부정형 토지로 현황 "근린생활시설 및 주택부지"로 이용되고 있으며, 별도 1필의 토지는 "도로"로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 왕복 2차선 포장도로, 북측 및 동측으로는 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 관광지, 접도구역(지방도 1014호선) 등의 제한 사항이 있습니다.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 해당 지역의 가치를 크게 훼손할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 관광지 및 지방도변에 위치하므로, 주변 시설과의 조화 및 관리 상태를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2013년 12월 19일 접수된 사천수산업협동조합의 근저당권(을16/을11)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리 이후에 설정된 근저당권, 압류 등 모든 권리들은 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 강형만

보증금: 50,000,000 원

차임: 100,000 원

전입일자: 2022-03-02

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2025-09-22

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 이병욱

보증금: 0 원

차임: 0 원

전입일자: 2020-02-06

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0 원

권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리되는 부동산 임의경매로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(채무, 임차보증금 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

2.

본 물건이 소재한 하동군 청암면 묵계리는 지역 특성상 관광객을 대상으로 하는 음식점, 카페, 펜션 등의 상업시설이 발달한 지역입니다. 또한, 지방도로변에 위치하여 접근성이 있으며, 주변 농경지 및 자연환경과의 조화를 이루고 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

주거 환경

본건은 다가구주택 및 제2종근린생활시설로 복합적인 용도로 활용 가능합니다. 단독주택, 펜션, 음식점 등이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있으며, 조용하고 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

교통 및 편의시설

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 지역에 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 및 대중교통 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

제시외 건물 처리

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ)은 매각에 포함되나, 이동식건물, 계사, 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다. 해당 부분을 명확히 인지하고 현장 확인이 필요합니다.

토지 경계 및 면적

인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

토지 이용 제한

일부 토지가 "접도구역"으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

혼합 용도 건물

건물은 다가구주택과 제2종근린생활시설로 이용되고 있어, 관리 및 운영에 있어 일반 단독주택보다 복잡성이 따를 수 있습니다.

임대 관계 불확실

현재 건물 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 경상남도 하동군 청암면의 관광지대 내에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 대상 부동산입니다. 상당한 면적의 토지 위에 다가구주택과 근린생활시설이 소재하고 있어 다양한 활용이 가능합니다. 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 상태이며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물 처리, 토지 경계 확인 필요성, 접도구역 지정, 혼합 용도 건물의 관리 이슈 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

관광지 입지

"학동마을" 인근의 관광지대에 위치하여 향후 관광객 대상 임대 사업 등 잠재적 수익 창출 가능성이 있습니다.

넓은 토지 면적

총 2,130.00㎡ (약 643.8 평)의 넓은 토지를 확보하고 있어 향후 증축, 개축 또는 재건축 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

권리관계 명확

경매를 통해 모든 선순위 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다양한 활용 가능성

다가구주택과 근린생활시설 용도가 혼합되어 있어, 거주 목적 외에도 상가 임대 등 다각적인 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 570,941,930 원을 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 물건의 구체적인 상태 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 권리분석상 인수해야 할 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가에서 별도의 보증금 인수액을 제외할 필요는 없습니다. 따라서, 낙찰 희망가는 감정가 및 현지 부동산 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 유사 물건의 거래 사례 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다. 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 건물의 노후도, 수리 필요성, 주변 환경 등을 직접 확인하고, 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.