나이스옥션 법원경매 진주 2025타경917 [1] 경상남도 남해군 삼동면 지족리 294-23 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 지족리 소재 '지족초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 주택, 농경지 및 나지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 답기타(주상나지 상태)임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 5~6 미터 내외의 포장도로, 동측으로 국유지를 경유하여 왕복 2차선의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역(2010-08-20)(500미터)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역(삼동)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-제시외 수목(감정서상'ㄱ') 매각 포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경917 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동남해농업협동조합

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지매각

건물 정보: 없음 (건물면적 0.00㎡, 건물지분 0㎡)

1.3. 토지 정보

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 지족리 294-23

토지면적: 850.00㎡ (약 257.13평)

토지 이용 상태: 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 답(논)이나 주상나지(건물이 없는 나대지) 상태임.

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 439,800,000원

매각 포함 사항: 제시외 수목(감정서상 'ㄱ')

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 지족리 소재 '지족초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 주택, 농경지 및 나지 등으로 형성되어 있어 일반적인 농촌 및 주거 혼합 지역의 특성을 보입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

남동측으로 노폭 5~6미터 내외의 포장도로가 접해 있으며, 동측으로는 국유지를 경유하여 왕복 2차선의 포장도로가 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지 형태를 가지고 있습니다.

현재는 답(논) 또는 주상나지 상태로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 김재수 (소유권이전청구권가등기, 1988.12.14. 접수)

* 갑2: 박종복 (소유권이전, 2019.01.11. 접수, 매매 470,000,000원)

* 을8: 동남해농업협동조합 (근저당권, 2019.01.11. 접수, 채권액 276,000,000원)

* 을9: 동남해농업협동조합 (지상권설정공동담보, 2019.01.11. 접수)

* 갑3: 동남해농업협동조합 (임의경매, 2025.09.03. 접수)

3.2. 말소기준권리

을8 근저당권 (동남해농업협동조합, 2019.01.11. 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원입니다.

특별히 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

소재지 주변으로는 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 남해군 해안 지역의 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'지족초등학교'가 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 물건은 농지(답)이며, 매각으로 인한 취득 시 '농지취득자격증명' 제출이 필수적입니다.

증명원 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전 확인 및 준비가 매우 중요합니다.

6.2. 기타 규제 사항

토지이용계획상 다음의 공법상 제한이 존재합니다.

* 계획관리지역

* 자연취락지구

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 상대보호구역

* 해안경관관리지역

* 역사문화환경보존지역

* 하수처리구역

건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 물건

감정평가서상 '기호(ㄱ)'로 표시된 제시외 수목이 매각에 포함됩니다. 이는 토지 이용 또는 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 삼동면 지족리에 위치한 토지 매각 건으로, 감정가는 439,800,000원입니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 교육시설(지족초등학교)이 인근에 있어 기본적인 생활 기반은 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 필수 제출 의무와 다양한 공법상 제한사항입니다. 농지법 및 관련 법규에 대한 충분한 이해와 준비가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 남해군의 해안 지역에 위치하여 관광 및 휴양 목적의 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 지족초등학교 인근으로 주거 용도 개발 가능성도 일부 존재합니다.

* 감정가 대비 낮은 경쟁률을 기대할 수 있다면, 향후 개발 또는 전용을 통한 시세차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 임차보증금이 0원이며, 채권 총액은 276,000,000원입니다.

감정가는 439,800,000원입니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 향후 활용 가능성, 농지 관련 규제 및 취득 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적인 경매 절차와 농지 취득의 복잡성을 고려할 때, 감정가의 70%~80% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 예시이며 실제 입찰가 산정은 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

추정 예상 입찰가 범위: 약 307,860,000원 ~ 351,840,000원 (감정가의 70%~80%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.