나이스옥션 법원경매 진주 2025타경912 [1] 경상남도 진주시 상봉동 787-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,2)는 경상남도 진주시 상봉동 소재 "봉원초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(1,2)까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)는 2필 일단의 사다리유사형 평지로 다가구주택건부지임.

인접 도로상태

본건 기호(1,2) 남측으로 현황 블록도로(지목:제방 등)가 있으며, 남측 인근으로 현황 아스콘도로(지목:제방)가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 제2종일반주거지역, 자연경관지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(봉원초등학교병설유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-04-23)(봉원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트구조 평지붕 4층건으로(사용승인일:2019.09.02) 외벽 : 석재붙임 및 일부 목재, 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 계단실 2~4층 : 다가구주택

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.
-목록[1,2] 토지는 일단지로 이용되고 있는 상황을 고려하여, 일단지로 평가함.
-인접필지와 명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1. 1.

물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경912 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상봉동 787-10 (신주소: 경상남도 진주시 의병로 89)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,047,550,000원

* 토지면적: 293.00㎡ (약 88.63평)

* 건물면적: 536.13㎡ (약 162.18평)

* 건물 제시외면적: 6.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진주행복신용협동조합 (말소기준권리)

* 특이사항: 공동담보, 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 포함.

1. 2.

입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 "봉원초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 2필 일단의 사다리유사형 평지로 다가구주택 건축 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 현황 블록도로(지목:제방 등) 및 현황 아스콘도로(지목:제방)가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(봉원초등학교병설유치원), 절대보호구역(봉원초등학교)에 해당합니다.

* 주변 환경 분석: 지도 검색 결과, 인근에 봉원초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다. 주변이 주거 밀집 지역으로 일반적인 주거지의 형태를 띄고 있으며, 별도로 파악된 혐오시설은 없습니다.

1. 3.

권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 근저당권 (진주행복신용협동조합, 2019-01-28 접수, 660,000,000원) 및 건물 등기부상 근저당권 (진주행복신용협동조합, 2019-09-11 접수, 660,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매, 주택임차권 등 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 현재까지 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 지상권 개요는 있으나 상세 내용 없음)

* 임차인 현황:

* 강수진: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-22, 확정 2022-06-02, 배당신고 2025-10-02. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-12, 확정 2020-12-07, 배당신고 2025-10-31. 대항력 없음.

* 문형서: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-26. 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2019-11-08, 확정 2023-09-08, 배당신고 2025-11-03. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-11-08. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-08, 확정 2019-10-10, 배당신고 2025-10-13. 대항력 없음.

* 유효진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-05. 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 이언석: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-07, 확정 2021-05-18, 배당신고 2025-09-25. 대항력 없음.

* 이현욱: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-13, 확정 2025-10-13, 배당신고 2025-10-13. 대항력 없음.

* 조명식: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-11-15, 확정 2023-11-15, 배당신고 2025-10-10. 대항력 없음.

* 조미진: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-16, 확정 2019-10-17, 배당신고 2025-11-07. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으며, 임차권 등기가 말소될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.)

1. 4.

상권분석

* 지역 특성: 본건은 학교 및 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 상업 시설: 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 지원합니다.

* 임대 수요: 지역 내 신축급 다가구주택으로서, 주변의 주거 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1. 5.

생활정보

* 교육 시설: 봉원초등학교, 봉원초등학교병설유치원 등이 인접하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. (절대/상대 보호구역)

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 주거 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

1. 6.

잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 자연경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등 일부 개발 행위 관련 제한 사항이 존재합니다.

* 경계 확인 필요: 인접 필지와의 명확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.

* 명도 리스크: 임차인 중 보증금이 0원 또는 미상인 경우가 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에 포함되나, 토지 이용에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됩니다.

1. 7.

종합 의견

* 본 물건은 진주시 상봉동의 주거 밀집 지역에 위치한 비교적 신축인 다가구주택입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있습니다.

* 교육 시설 접근성이 좋으며, 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

* 임차인 관련 사항 및 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

1. 8.

투자 포인트

* 최근 신축된 다가구주택으로 건물 상태가 양호합니다.

* 안정적인 주거 지역 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 말소 기준권리 외 권리 사항이 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 상당한 면적의 토지와 건물을 확보하여 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

1. 9.

예상 입찰가

* 감정가: 1,047,550,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 감정가가 높은 편이나, 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 주변 시세, 임대 수익률, 향후 관리비 및 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 추정 입찰가 범위: 850,000,000원 ~ 950,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.