나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31213 [1] 경상남도 진주시 문산읍 소문리 110-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 문산읍 소문리 소재 문산성당 남동측 인근에 위치하며, 부근은 일반주택, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

평지 내 부정형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 소로에 접하고, 남서측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(문산1-5)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상 대보호구역(소화유치원), 토지거래계약에 관한 허가구역(2023-06-16)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

기호(ㄱ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 해당 토지 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 목조 및 조적조 강판지붕 단층입니다. 기호(2-나) 블럭조 강판지붕 단층입니다. 기호(ㄱ) 조적조 스레트지붕 단층입니다. 기호(ㄴ) 조적조 강판지붕 단층입니다. 기호(ㄷ) 조적조 강판지붕 단층입니다. 기호(ㄹ) 철파이프조 강판지붕 단층입니다.

이용상태

기호(2-가) 주택입니다. 기호(2-나) 창고입니다. 기호(ㄱ) 창고입니다. 기호(ㄴ) 다용도실입니다. 기호(ㄷ) 대문간 등 입니다. 기호(ㄹ) 정자입니다.

설비내역

주택부분에 위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄴ~ㄹ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

별지 '토지,건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함
-[목록1] 토지 지상 정원수목(소나무) 및 우물은 토지 가격에 포함 평가함
-[목록2-나] 건물 및 제시외건물[감정서상 ㄱ]은 일부 타지상(2369-8번지)에 걸쳐 소재하는 바, 정확한 위치 및 경계등은 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31213 (1)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 소문리 110-10

용도: 단독주택 (주택, 창고)

감정가: 281,827,660원

토지 면적: 263.00㎡ (약 79.56평)

건물 면적: 65.12㎡ (약 19.69평)

제시외 건물 면적: 101.30㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOO (등기부상 진주동부농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

소재지는 경상남도 진주시 문산읍 소문리이며, 문산성당 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 일반주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 토지는 남동측으로 소로에 접하고 있으며, 남서측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(소화유치원), 토지거래계약에 관한 허가구역(2023-06-16)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 진주동부농업협동조합의 근저당권(2016.03.04. 말소기준권리)에 의해 개시되었습니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박용주

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2009-03-24

- 대항력: 있음

- 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 관련 내용 없음 (명세서상 기재는 있으나 구체적인 권리 내용 없음)

3.4. 인수되는 권리

* 본 건의 경우, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 단독주택 밀집 지역보다는 상업지역과 인접해 있어 다양한 업종의 근린생활시설을 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 토지거래허가구역 지정

본 토지가 포함된 지역은 2026년 6월 말까지 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 투기성 거래를 차단하고 실수요자 중심의 시장 질서 확립을 위한 조치입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 일반주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 소화유치원이 인근에 위치합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 남동측 소로와 남서측 폭 약 4m 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박용주 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 과정에서의 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계의 명확한 확인 및 원만한 명도를 위한 사전 소통이 필요합니다.

6.2. 건물 경계 문제

제시외 건물 기호(ㄱ)와 일부 건물이 인접 필지(진주시 문산읍 소문리 2369-8번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 확인되었습니다. 정확한 위치와 경계 확인을 위해서는 측량이 필요하며, 이는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함 매각

감정서상 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 일괄 매각에 포함되어 있으나, 이 중 기호(ㄱ) 건물은 인접 토지에 걸쳐 있는 문제가 있습니다. 또한, 정원수목(소나무) 및 우물은 토지 가격에 포함되어 평가되었습니다.

6.4. 혐오시설 관련

주변 지역(진주시 내동면)에서 쓰레기 소각 시설 및 가축분뇨 처리 시설 설치와 관련하여 주민 반대 등 민원이 발생하고 있습니다. 다만, 본 물건지(문산읍 소문리)와 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 및 환경 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 단독주택 용지의 토지와 건물, 그리고 다수의 제시외 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 부담이 없고, 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 실수요자 중심의 거래가 예상됩니다. 그러나 일부 건물(기호 ㄱ)이 인접 토지에 걸쳐 있는 점과 제시외 건물이 다수 포함된 점은 확인 및 측량이 필요한 부분입니다. 전반적으로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 활용 가능성 증대

* 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 0원으로 명도 리스크 감소

* 토지 거래 허가 구역 지정으로 인한 투기 수요 억제 및 실수요자 중심 시장 형성 기대

* 주택, 창고 등 복합적인 활용이 가능한 건물 구조

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 281,827,660원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

건물 경계 관련 측량 비용 및 명도 절차 등을 감안할 때, 현 시세 및 향후 개발 가능성, 그리고 물건 고유의 리스크 요인들을 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 유사 물건에 대한 구체적인 시세 정보가 부족하여 정확한 비교 분석은 어렵습니다. 다만, 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 253,644,894원 ~ 309,900,426원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 법률 전문가와 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.