나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31229 [1] 경상남도 남해군 서면 작장리 산195 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 서면 작장리 소재 예계마을 북동측 인근에 위치하며, 부근은 펜션, 임야, 산간 농경지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1~3,5) 토지는 차량 접근 곤란하고, 기호(4) 토지는 소형 차량 등 접근 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~3) 급경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다. 기호(4) 급경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림 상태입니다. 기호(5) 급경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1~3,5) 맹지로서, 기호(4) 토지를 통하여 접근 가능합니다. 기호(4) 본건 남서측 일부를 포장 농로로 이용중이고, 동측으로 비포장 임도가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 영농여건불리농지에 속합니다. 기호(4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 가축 사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 준보전산지에 속합니다. 기호(5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 준보 전산지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[4]일부는 도로로 이용중인바 이를 감안하여 평가함.
-육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음.
-목록[1]~[3]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31229 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남마산신용협동조합 (변경전: 신마산신용협동조합)

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 남해군 서면 작장리 산195

용도: 임야

매각대상: 토지매각

토지면적: 15037.00㎡ (약 4549.04평)

건물면적: 0.00㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 411,480,000원

토지감정요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 예계마을 북동측 인근에 위치하며, 부근은 펜션, 임야, 산간 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

- 형태 및 이용상태: 급경사지에 위치한 부정형 토지로서, 대부분 휴경전 상태 또는 자연림 상태입니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 속합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 예계마을 북동측 인근에 위치하며, 주변은 펜션, 임야, 산간 농경지 등으로 이루어진 자연 친화적인 환경입니다.

2.2. 교통 및 접근성

기호(1~3, 5) 토지는 차량 접근이 곤란하며, 기호(4) 토지만 소형 차량 접근이 가능합니다. 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때, 지역 내 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 (형태 및 이용상태)

본건 토지(기호 1~5)는 급경사지에 위치한 부정형 토지입니다. 기호(1~3)는 휴경전 상태이며, 기호(4, 5)는 대부분 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상황

기호(1~3, 5) 토지는 맹지 상태로, 기호(4) 토지를 통해서만 접근이 가능합니다. 기호(4) 토지는 남서측 일부가 포장된 농로로 이용 중이며, 동측으로는 비포장 임도가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 및 지분 변동

* 1996년 7월 25일: 김순덕 외 1명 소유권 이전 (갑1)

* 2013년 7월 2일: 김순덕 지분 전부 임철수 이전 (갑2)

* 2013년 7월 2일: 김용덕 지분 전부 임철수 이전 (갑3)

* 2013년 7월 2일: 한우리주식회사 매매로 소유권 이전 (갑4)

3.1. 2. 권리 제한 내역

* 2013년 7월 2일: 신마산신용협동조합 근저당권 설정 (을3, 말소기준권리)

* 2013년 7월 2일: 신마산신용협동조합 지상권 설정 (을4, 말소)

* 2014년 7월 30일: 민성복 근저당권 설정 (을8, 말소)

* 2014년 7월 30일: 안혜민 근저당권 설정 (을9, 말소 - 2건)

3.1. 3. 말소기준권리 및 총 채권액

* 말소기준권리: 2013년 7월 2일자 신마산신용협동조합 근저당권 (을3)

* 본 건 임의경매 개시 결정 등기부채권 총액: 352,000,000원 (채권자 경남마산신용협동조합, 채권금액 121,869,868원)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리(근저당, 지상권 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 (인수 여부)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본건은 경상남도 남해군 서면의 산간 지역에 위치하고 있으며, 주변은 주로 임야, 농경지, 펜션 등 자연 친화적인 환경으로 구성되어 있습니다.

4.2. 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 상권 및 편의시설에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 인근 마을 및 펜션 등이 있으나, 일반적인 생활 편의시설의 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 제한 (지역 지구, 개발 제한)

* 본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 일부는 준보전산지입니다.

* 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

5.2. 취득 관련 주의사항 (농지취득자격증명)

* 목록~ 토지에 대해서는 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 물리적 제약 (경사, 맹지)

* 대부분의 필지가 급경사지에 위치하여 개발 및 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 다수 필지가 맹지이며, 차량 접근성이 낮아 실질적인 이용에 제약이 있습니다.

5.4. 기타 (분묘기지권, 미확인 분묘)

* 토지 내에 분묘기지권이 성립될 수 있는 분묘가 소재할 가능성이 있습니다.

* 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 수 있으며, 이는 추후 분묘 이장 등 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 본건은 공동담보로 경매에 나왔습니다.

* 목록 토지는 일부 도로로 이용 중인바, 이는 평가 시 감안되었습니다.

* 모든 목록(1~5)을 일괄 매각합니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 임야로, 자연환경이 비교적 양호하나 급경사, 맹지 등 물리적 제약이 많아 활용 가치가 제한적입니다. 농지취득자격증명 발급이 필요하며, 분묘기지권 성립 가능성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 주변 환경은 펜션, 임야, 농경지 등으로 구성된 산간 지역입니다.

7. 투자 포인트

* 남해군 서면 지역의 잠재적 가치 상승을 염두에 둔 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 토지의 자연적 특성을 활용한 산림 경영, 휴양림 조성 또는 친환경 시설 설치 등 특수 목적의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (다만, 현재 이용 제한 및 물리적 제약으로 인해 초기 투자 및 개발 비용이 상당할 수 있습니다.)

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 411,480,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 다양한 리스크 요인(급경사, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 해당 지역의 실제 토지 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 응찰자의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정은 개별적인 추가 조사 및 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.