나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20882 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 대내동 7-14 대내주공아파트 상가동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 대내동 소재 '월포초등학교' 남측 인근에 위치하며 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트스라브지붕 2층 건물 내 제1층 제101호, 제102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지 등, 바닥 : 타일 붙임 등, 창호 : PVC단창임.

이용상태

본건(1,2) : 근린생활시설(끌림.은)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비 및 급,배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지는 남측으로 폭 약 8미터의 도로, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 초등학교 (저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(월포초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대중으로 탐문되고 실내의 인테리어는 임차인이 설치한 것으로 탐문됨. 기 타 : 일련번호 1,2는 벽체 구분없이 현황 '1개호'로 이용중임.

물건 비고

일괄매각.
목록1,2는 근린생활시설로 현황 벽체 구분 없이 통합하여 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20882 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 대내동 7-14 대내주공아파트 상가동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 96,000,000원

토지면적: 54.18㎡ (약 16.39평)

토지지분: 54.184㎡ (약 16.39평)

건물면적: 52.66㎡ (약 15.93평)

건물지분: 52.656㎡ (약 15.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 목록 1, 2는 근린생활시설로 현황 벽체 구분 없이 통합하여 이용 중임.

주의사항: 일괄매각.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 대내동에 위치하며, '월포초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 주변 도로망을 이용한 이동이 용이합니다.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태

토지는 남측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지 이용 및 형상

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 현재 아파트 단지 및 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 8일 접수된 부산축산업협동조합의 근저당권(65,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리는 모두 소멸됩니다.

본 건은 임의경매로 진행되었으며, 경매개시결정 등기(2025-09-16) 또한 말소될 예정입니다.

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

현재 상가(끌림.은)를 운영하는 이정은 씨가 임차 중입니다.

보증금은 5,000,000원, 차임은 월 300,000원입니다.

사업자 등록일자는 2023년 6월 1일입니다.

이 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

배당 신고일자는 2025년 9월 30일입니다.

주의: 비록 대항력은 없으나, 임차인과의 원만한 명도를 위해 배당 및 이사 절차를 확인하는 것이 좋습니다.

* 인수 가능한 권리

인수되는 보증금 합계액은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 환경

단지 내 상가로서 주변 아파트 단지 거주민을 주된 고객으로 확보할 수 있는 입지입니다.

다양한 근린생활시설이 혼재하여 상권의 활성화 가능성이 있습니다.

* 업종 적합성

현재 '근린생활시설(끌림.은)'로 이용 중이며, 소규모 점포로서 적합합니다.

통합 이용 중인 두 개 호실을 활용하여 다양한 업종으로의 전환 또는 확장이 가능합니다.

* 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 상가 건물이며, 본 물건은 1층에 위치합니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설

본건 남측 인근에 월포초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

경남대학교 또한 인접하여 학생 유동 인구의 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

* 주변 편의시설

아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

지역 커뮤니티 시설 및 기타 근린 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 유무

주변을 탐문 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 통합 이용 문제

101호와 102호가 구분 없이 통합되어 사용되고 있어, 향후 공간 분할 또는 원상 복구에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축 관련 제한사항

본 토지는 제2종/제3종일반주거지역, 소로1류(국지도로), 초등학교, 가축사육제한구역, 역사문화환경 보존지역, 경남대학교 및 월포초등학교 상대/절대 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도

대항력 없는 임차인이 존재하나, 이사 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 수 있습니다.

임차인이 설치한 내부 인테리어 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 대내동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 내에 자리하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

등기부상 인수해야 할 권리가 없어 권리 관계가 매우 깔끔하며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

다만, 두 개 호실이 통합되어 사용 중인 점과 지역 관련 각종 규제 사항은 향후 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

총 감정가는 96,000,000원으로, 주변 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 고객 확보가 용이합니다.

* 넓은 활용 공간: 101호와 102호가 통합되어 있어, 단일 호실보다 넓은 면적을 활용한 다양한 업종 운영이 가능합니다.

* 합리적인 초기 투자: 경매를 통한 낙찰가율 적용 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 96,000,000원입니다.

인수 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 명도 비용, 시설 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

초기 투자 시에는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 임대 및 매매 시세, 공실률, 업종별 수익성 등을 추가로 분석하는 것이 필수적입니다.

주변 시세 및 경쟁 물건 등을 고려하여 80,000,000원 ~ 88,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.