나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11957 [1] 경상남도 김해시 율하동 1399-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 율하동 소재, '수남초등학교' 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 학교 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서 "상업용"으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(2024-08-14), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2),(2-1)건물은 1동의 일반철골구조 판넬(경사)지붕 단층건으로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 인테리어, 타일 등 마감 창 호 : 새시창호 임.

이용상태

기호 (2),(2-1)건물은 1동의 일반음식점(잠금)으로 이용중임. ※본건은 현장실사 시 이해관계인의 부재로 잠금되어 있는 상태로서 외부관찰, 평가사례 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요함.

설비내역

위생시설, 급.배수시설 등이 설비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 (2),(2-1)건물은 귀 의뢰목록상 "단독주택 및 일반음식점" 2동건물이나, 현황 "일반음식점" 1동 건물이며 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각.
목록 2. 공부상 단독주택 및 일반음식점 2동 건물이나, 현황 일반음식점 1동 건물이며 이를 고려하여 평가함.
목록1. 지상에 식재된 조경수는 경제적 가치가 희박, 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11957 (1)

소재지: 경상남도 김해시 율하동 1399-8

용도: 근린주택 (공부상 단독주택 및 일반음식점 2동, 현황 일반음식점 1동)

감정가: 415,733,000원

토지면적: 216.60㎡ (약 65.5평)

건물면적: 125.35㎡ (약 37.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (근저당권자)

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재, 수남초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 학교 등이 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 정방형의 토지로서 상업용으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 06월 08일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을5)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서상 본건에 설정된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 등기사항 외 법정지상권 등이 성립될 가능성은 별도 검토 필요)

인수되는 권리: 인수되는 임차권 또는 기타 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 김해시 율하동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 배후 주거 단지를 기반으로 한 근린 상권이 형성되어 있습니다.

건물은 공부상 단독주택 및 일반음식점 2동으로 등기되어 있으나, 현황은 일반음식점 1동 건물로 이용 중인 점을 고려하여 평가되었습니다. 이는 공부와 현황 간의 불일치를 시사하며, 실제 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

본건의 감정가는 415,733,000원이며, 토지 면적 216.60㎡ (약 65.5평), 건물 면적 125.35㎡ (약 37.9평)에 대한 가격입니다.

주변 시세 자료들을 종합적으로 검토한 결과, 유사한 용도의 상가주택 또는 근린상가 건물의 매매가는 다양하게 분포하고 있으며, 본건의 감정가는 해당 지역의 시장 가격과 비교하여 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 특정 매물과의 직접적인 비교는 제한적이므로, 향후 추가적인 현장 조사 및 시세 조사가 권장됩니다.

5. 생활정보

본건은 수남초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설이 다수 분포하고 있어 생활 환경이 편리한 지역입니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

공부와 현황의 차이: 공부상 단독주택 및 일반음식점 2동 건물이나, 현황은 일반음식점 1동 건물이라는 점은 건물에 대한 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요합니다. (예: 미등기 증축, 무단 철거, 용도 변경 등)

현장 실사 시 확인 제한: 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 건물 내부에 진입하지 못하고 외부 관찰 및 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 건물 상태, 내부 구조, 설비 등에 대한 정확한 확인은 입찰 전 필수적으로 이루어져야 합니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자나 임대차 관계가 존재할 가능성이 있습니다. 보증금이나 차임이 미상이더라도 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 율하동의 근린생활시설 및 주거 지역에 위치한 일반음식점 용도의 건물입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 비교적 깔끔한 편으로, 명도에 따른 법적 분쟁 가능성이 낮아 보입니다.

다만, 공부상의 건물 현황과 실제 이용 현황 간의 차이, 그리고 현장 방문 시 내부 확인이 제한되었던 점은 본건의 잠재적 리스크 요소입니다.

입지 조건과 주변 시세를 고려할 때, 적절한 시세 조사를 통한 가치 평가와 철저한 현장 확인이 수반된다면 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

율하동 신흥 주거 및 상업 지역 내 입지.

수남초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라 우수.

말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 권리관계 명확성.

일반음식점 등 상업 용도로의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 415,733,000원입니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 해당 부동산의 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 법원 경매는 경쟁 입찰이므로 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단과 희망가에 따라 달라질 수 있습니다.

권리관계가 명확하고 입지 조건이 양호한 점을 감안할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 415,000,000원 ~ 457,000,000원 사이에서 적정 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

하지만, 공부와 현황의 차이 및 현장 실사 시 내부 확인 불가 등의 리스크 요소를 고려하여, 보수적인 접근으로는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 332,000,000원 ~ 374,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

최종 입찰가는 면밀한 현장 조사를 통해 건물 상태, 내부 구조, 실제 상권 가치 등을 종합적으로 파악한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.