나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12116 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉산리 산69 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉산리소재 정병산 황룡사 동측 인근에 위치하며 부근은 과수원, 농경지, 취락, 임야 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 북측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 임야임.

인접 도로상태

공히 임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경 보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법> 기호2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 1000m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 800m제한 조례참조)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경 보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황은 자연림 상태로 지상에 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있음. 분묘 존재시 분묘기지권 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12116 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉산리 산69

용도: 임야

감정가: 66,987,900원

토지면적: 7,203.00㎡ (약 2,179평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (물건명세서상의 채권자 정보 및 등기부 요약 정보에 근거)

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉산리 소재 정병산 황룡사 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 과수원, 농경지, 취락, 그리고 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본 토지는 임야도 상 맹지이며, 인접 도로 상태가 좋지 않아 접근이 어려운 것으로 파악됩니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 다양한 행위 제한이 적용됩니다. 특히, 창원시는 전체 행정구역 면적의 약 33%가 개발제한구역으로 지정되어 있어 개발 여력이 제한적인 상황입니다. 최근 일부 개발제한구역이 전략사업 부지로 해제되는 움직임이 있으나, 본건 토지가 이에 해당되는지는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 9월 18일 접수된 한국자산관리공사 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함하여 총 등기부채권액은 217,802,106원입니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수할 임차권은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 임야로, 직접적인 상권 분석보다는 자연 환경 및 잠재적 활용 가능성에 초점을 맞출 필요가 있습니다. 주변에 과수원, 농경지, 일부 취락 등이 혼재되어 있으나, 본건 토지는 맹지이며 자연림 상태로 관리되고 있습니다. 주남저수지가 동읍 지역의 주요 관광 자원으로 알려져 있으며, 이는 인근 지역의 생태적 가치를 시사합니다. 하지만 본건 토지 자체의 상업적 또는 주거적 가치는 현재 이용 상태 및 규제 현황으로 인해 제한적입니다.

5. 생활정보

본건 소재지인 동읍은 창원시 의창구에 속하며, 주남저수지가 위치하여 생태 관광지로 알려져 있습니다. 동읍 지역에는 신방초등학교, 자여초등학교, 화양초등학교, 봉강초등학교 등의 초등학교와 창덕중학교, 창원동중학교 등의 중학교가 소재하고 있습니다. 또한, 롯데리아, 탑마트, 파리바게뜨, 다이소 등 생활 편의시설이 용잠리 및 신방리에 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 교통의 경우 14번 국도와 남해고속도로가 인접해 있어 창원시내 및 주변 지역으로의 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 분묘기지권 존재 가능성: 현황이 자연림 상태로 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 만약 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토 및 부담이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성 제한: 인접 도로가 없어 차량 진입이 어렵고, 토지로의 접근성이 매우 제한적입니다.

* 개발제한구역 및 각종 행위 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 인근 혐오시설: 주변 지역에 직접적인 혐오시설이 검색되지는 않았으나, 창원시 웅남동 등에 생활폐기물 처리 시설, 소각장, 분뇨 처리장 등이 집적되어 있는 사례가 있어, 개발이나 이용 시 님비 현상 등 지역 주민과의 갈등 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 본건 소재지인 의창구 동읍 지역에서 죽동천의 하천 관리 부실에 대한 지적이 있었던 점은 참고할 만합니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 임야로, 경매 채권액 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 재산상 큰 손실이 발생할 수 있는 물건입니다. 토지는 맹지이며 개발제한구역 등 여러 법적 규제를 받고 있습니다. 또한, 현황상 분묘가 존재할 가능성이 높아 잠재적 리스크가 크다고 판단됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 토지의 특성 및 잠재적 문제점 해결에 대한 전문적인 지식과 자본이 뒷받침되는 경우에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제한적인 개발 가능성: 현행 개발제한구역 및 용도지역 규제 완화 동향을 주시하며, 장기적인 관점에서 토지 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 자연녹지 및 보전산지로서의 가치: 환경 보전이나 생태 관련 시설, 또는 임업적 활용 등과 같이 현재 지정된 용도에 맞는 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 복합적인 리스크(분묘, 맹지, 규제 등)와 향후 토지 활용 가능성, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가 66,987,900원에서 제시된 채권 총액(217,802,106원)을 고려하면, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성도 있습니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.