나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12012 [1] 경상남도 김해시 삼계동 301-4 뷰어빌1 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼계동 소재"북부동 행정복지센터"서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12012 (1)

소재지: 경상남도 김해시 김해대로 1830-1 (삼계동) 뷰어빌1 2층202호

(구 주소: 경상남도 김해시 삼계동 301-4 뷰어빌1 2층202호)

건물명: 뷰어빌1

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

토지지분: 59.5706㎡ (약 18.02평)

건물면적: 80.24㎡ (약 24.27평) - 전용면적 기준

분양면적은 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 전용면적 80.24㎡를 기준으로 합니다.

건물지분: 80.24㎡ (약 24.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (주 채권자: 한국주택금융공사)

건축 구조: 철근콘크리트구조

건물 규모: 지하 0층, 지상 7층 건물 중 제2층 제202호

사용승인일: 2013년 05월 09일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치하며, "북부동 행정복지센터" 서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 이용한 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 아파트 단지의 교통 편의성은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건의 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행에 큰 지장은 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

* 상대보호구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 2번 근저당권 (한국주택금융공사, 2014년 12월 05일 접수)

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권보존: 을지종합건설주식회사 (2013-06-17)

* 소유권이전(매매): 이상혁 (2014-12-05, 금163,000,000원)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2014-12-05, 금108,900,000원 + 금18,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신용보증기금 (2023-10-16, 금136,291,663원)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-09-16, 99,855,455원) - 본 경매 사건

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 나타납니다. (단, '지상권' 관련 기재가 있으나 상세 내용은 누락되었습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상업 지구보다는 주거 지역으로서의 성격이 강합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본 건은 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 엘리베이터(E/V) 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 내/외부 시설: 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계자의 부재로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 어려웠으며, 이에 따라 유사 물건 및 공부에 기반하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 과정에서 임차인과의 협상이나 명도 저항 등 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 법규 제한: 본 건은 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 제약 사항을 확인해야 합니다.

* 도로 조건: 남측 인접 도로가 노폭 약 5m 내외의 소로2류에 해당하여, 대형 차량의 진출입이나 단지 내 도로의 확장성 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 철근콘크리트 구조의 아파트로서, 주거 환경 및 교통 여건이 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 하자는 없어 보입니다. 그러나 임대 관계가 미상이고 내부 확인이 곤란했던 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 감정가는 1억 4900만원이며, 향후 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치 평가 후 입찰 계획을 수립하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 김해시 삼계동은 지역 내에서 꾸준한 주거 수요가 있는 지역 중 하나로, 안정적인 자산 가치 유지가 기대됩니다.

* 감정가가 1억 4900만원으로, 과거 매매가(1억 6300만원)와 비교했을 때 가격적인 메리트를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 명도 관련 비용 및 시간, 내부 수리 필요성 등을 종합적으로 검토하여 실질적인 투자 수익률을 분석해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 49,000,000원

* 참고 시세: 과거 매매 사례(163,000,000원) 및 유사 물건 시세를 참고하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 인수 보증금은 없으나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 기간을 충분히 고려해야 합니다.

* 내부 확인이 곤란했던 점을 감안하여, 예상 수리비 등을 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사 및 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

* 주의사항: 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 여부 확인 및 실시간 시세 조사는 진행하지 못하였습니다. 따라서, 예상 입찰가 결정 전 반드시 관련 정보를 추가적으로 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.