나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12550 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 301-9 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리에 소재하는 토지로서, "진하해수욕장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성된 해안지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 대체로 등고평탄시 되는 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 8~10미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육 제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물로서, (사용승인일: 1989.12.13.) 외벽: 미장석붙임 및 스톤코트마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감, 치장인테리어마감 등 창호: 강화유리창 및 샷시창 등

이용상태

1층 - 근린생활시설(상호: 24시돼지국밥) 및 안내실(상호: 제이모텔) 2층 ~ 4층 - 숙박시설(상호: 제이모텔, 각 층 객실8실) 5층 - 근린생활시설(상호미상) 지하층 - 위락시설(상호: 제이노래방) 및 보일러실

설비내역

위생 및 급배수설비, 2~4층 숙박시설부부에 대해 난방설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 2 건물에 대해 일반건축물대장상 위반건축물시정명령 "주1/1층 철파이프구조 제2종근린생활시설(일반음식점) 44.66㎡ 무단증축(건축법제14조)"가 기재되어있으나, 현장조사시 해당 위반건축물은 확인되지 않은바, 입찰시 유의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 울산지방법원 2025타경12550 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 301-9 (신주소: 울산광역시 울주군 해맞이로 1566)

용도: 숙박시설 (주요 용도), 지하 1층 (위락시설, 보일러실), 1층 (근린생활시설, 안내실), 2-4층 (숙박시설, 각 층 객실 8실), 5층 (근린생활시설)

감정가: 3,823,188,050원

토지면적: 991.60㎡ (약 300.00평)

건물면적: 2098.13㎡ (약 634.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOO (경매 신청자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리에 소재하며, "진하해수욕장" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 해안지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다. 본건은 서측으로 폭 약 8~10미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-01-16), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 8일 접수된 김해농업협동조합의 근저당권(을24/을26)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 전세권, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 소유권이전청구권가등기: 이두맹(갑39/갑34) - 2024년 4월 23일 접수. 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 대항력있는 임차인:

* MIHARAMARIA (전입일자 2016-06-23): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

* 장형호 (전입일자 2014-04-09): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* M A: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2016-06-23, 대항력: 있음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 노 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 1,500,000원, 전입일 2023-06-29, 대항력: 없음.

* 배 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 송 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2014-04-09, 대항력: 있음.

* 차 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 대항력: 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 기타 권리사항

* 위반건축물: 목록 2 건물에 대해 1층 일부(44.66㎡) 무단 증축 위반 건축물 시정명령이 기재되어 있으나, 현장 조사 시 확인되지 않았다고 합니다. 입찰 시 유의해야 합니다.

* 유치권: 특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 진하리 일대는 진하해수욕장을 중심으로 관광, 숙박, 근린생활시설이 발달한 해안 지역입니다. 여름철 성수기에는 관광객 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주요 시설

건물 자체 내에 숙박시설(제이모텔), 근린생활시설(일반음식점, 안내실), 위락시설(노래방)이 운영 중이거나 운영 가능합니다. 주변에는 기타 상가 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 주거: 인근에 주택 및 아파트 단지가 있습니다.

* 편의: 진하해수욕장이 인접해 있어 해수욕 및 관련 레저 활동을 즐기기 용이합니다. 주변에 소규모 상점들이 있습니다.

* 교통: 대중교통(버스) 이용이 가능하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 교육: 주변에 초등학교 및 중학교가 있으나, 거리가 다소 있을 수 있습니다.

* 의료: 대형 병원은 인근 도시로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역 및 진하해수욕장 인근에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 활동에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 소유권이전청구권가등기: 매각으로 소멸되지 않는 권리인 이두맹의 가등기가 존재하여 소유권 확보에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인 (0원 보증금/차임): MIHARAMARIA, 장형호 두 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 장기화의 원인이 될 수 있어 철저한 확인 및 대처가 필요합니다.

* 유치권: 유치권 존재 가능성이 언급되었으나 구체적인 사항이 파악되지 않아, 낙찰 후 유치권 성립 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축물 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물 등재 내역이 있으나 현장 확인되지 않았습니다. 이는 추후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 지역적 리스크

* 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 토지이용계획상 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 진하해수욕장 인근에 위치한 숙박시설로, 해안가라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 넓은 토지면적과 건물면적을 바탕으로 관광객 대상의 숙박 및 부대시설 운영에 유리할 수 있습니다. 그러나 소유권이전청구권가등기, 대항력 있는 임차인(0원 보증금/차임), 유치권 존재 가능성, 위반건축물 등 다수의 복합적인 권리 및 건축상 리스크를 내포하고 있습니다. 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 이러한 위험 요인들을 면밀히 검토하고, 명도 및 인수되는 권리 관련 비용을 정확히 산정하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

* 진하해수욕장 인근에 위치하여 관광 및 레저 관련 사업에 유리한 입지입니다.

* 주변 해안 지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 수익 잠재력

* 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 복합적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 성수기 시즌 시 높은 객실 가동률 및 매출 증대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 시장 상황, 권리관계 분석 결과, 그리고 인수되는 권리 및 제반 비용(명도 비용, 유치권 처리 비용, 가등기 관련 비용 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 인수되는 권리(가등기 등)와 제반 리스크 해소 비용을 제외한 순수한 투자 가치를 기준으로 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시점에서 예상 입찰가를 구체적으로 제시하기는 어려우나, 상기 언급된 위험 요소들을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.