나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1451 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 419-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 소재 "남울주소방서" 남측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대로서 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 주거용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 세로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 별첨 "건물감정평가요항표" 참고 바랍니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가). 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, -외벽: 사이딩판넬마감, -내벽: 벽지 및 타일마감, -창호: 샷시단창 및 이중창입니다.

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 개별난방설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ,ㄴ)은 일련번호(1) 토지 및 인접한 타인소유의 토지(덕신리 418)를 일부 점유하고 있는 것으로 조사되며, 구조 및 현황 등으로 보아 일련번호(가) 건물의 종물 및 부합물로 판단되어 본 감정평가 목적을 감안하여 평가하였으나 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 본건의 사용수익에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 1-1, 1-2는 인접한 타인소유의 토지(덕신리 418)를 일부 점유하고 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1451 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 419-1

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행

1.2. 면적정보

토지면적: 212.00㎡ (약 64.13평)

토지지분: 212㎡

건물면적: 98.62㎡ (약 29.83평)

건물지분: 98.62㎡

건물 제시외면적: 15.76㎡

1.3. 감정가및권리요약

감정가: 362,583,880원 (약 3억 6천 2백 58만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

총채권액 (등기부채권총액): 592,000,000원 (약 5억 9천 2백만원)

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리에 소재하며, "남울주소방서" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 기존 주택지대로서 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통및도로상황

차량으로 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 토지는 남측으로 세로(도로)에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(2025-01-16)으로 지정되어 있어 축종별 거리제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계총괄

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 15일 접수된 하나은행의 근저당 (을7)입니다.

등기부채권 총액은 약 5억 9천 2백만원으로, 감정가를 초과하는 높은 채권액을 보이고 있습니다.

3.2. 말소기준권리및소멸/인수관계

말소기준권리(을7 근저당)보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매로 인해 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 제시외 건물 1-1, 1-2는 인접한 타인 소유 토지(덕신리 418)를 일부 점유하고 있는 것으로 조사되어, 이와 관련된 법적 문제는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물 임대 관계는 '미상'으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권현황

본건 소재지인 온산읍 덕신리는 주택지대와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역 상권입니다.

4.2. 주변매매/임대사례분석(제공된JSON분석)

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다:

* 보성빌라 (2026년 5월): 4,000만원 (전용면적 36.79㎡)

* 동남빌라 (2026년 5월): 4,800만원 (전용면적 50.31㎡)

* 다세대주택 (2026년 6월): 4,000만원 (전용면적 52.37㎡)

이 정보는 1991-1992년에 건축된 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 건물 종류, 건축 연도, 면적, 토지 보유 여부 등에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 이 사례들을 본건의 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기에는 무리가 있습니다.

4.3. 단독주택vs.다세대주택시세비교의한계

본건은 단독주택으로, 넓은 토지 면적(212㎡)과 그 위에 건축된 단독주택(98.62㎡)의 가치를 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 주변 다세대 주택의 매매가는 해당 물건들의 면적 및 특성을 반영한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 본건의 정확한 시세 분석을 위해서는 온산읍 덕신리 지역의 단독주택 실거래가 또는 유사 물건의 시세 정보가 추가적으로 필요합니다. 다만, 검색 결과 중 '온산동원아파트1차' 등의 아파트 단지 시세는 2026년 기준 1.17억원 내외로 조사되었으나, 이 역시 단독주택과는 비교가 어렵습니다. (참고:)

5. 생활정보

5.1. 주거환경

주위는 기존 주택지대로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 편의시설및공공기관

* 남울주소방서가 인근에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설이 주위에 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 검색 결과, 온산 지역은 대규모 공사로 인한 주차난이 심각한 것으로 파악되었습니다. (참고:)

6. 잠재적리스크

6.1. 제시외건물관련문제

본건에 부합물 및 종물로 평가된 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 인접한 타인 소유 토지(덕신리 418)의 일부를 점유하고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 토지 경계 문제 또는 민사적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 토지점유문제

앞서 언급한 제시외 건물로 인한 인접 토지 점유 문제는 본건 매수 시 주의해야 할 리스크 요인입니다.

6.3. 기타법적/행정적제한

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 제한사항을 확인해야 합니다.

* 온산읍 지역에서 불법 폐기물 매립 의혹 및 이로 인한 지하수 오염 우려에 대한 보도가 있었으며, 이는 지역 환경에 대한 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. (참고:,)

7. 종합의견

7.1. 물건개요및총평

울산광역시 울주군 온산읍 덕신리에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 2003년에 사용승인된 경량철골구조의 단층 건물로, 비교적 양호한 상태로 판단됩니다. 넓은 토지 면적에 비해 건물 면적이 작은 편이며, 감정가보다 훨씬 높은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성이 높아 보입니다. 제시외 건물이 타인 소유 토지를 점유하는 문제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7.2. 향후전망

본건이 위치한 온산읍 덕신리 지역은 대규모 산업 단지 및 개발 사업으로 인력 유입이 많으나, 그로 인한 주차난 심화 등의 문제가 발생하고 있습니다. 지역 부동산 시장의 전반적인 동향과 개발 계획을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자포인트

8.1. 시세반영가능성

현재 제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대 주택에 국한되어 있어, 본건 단독주택의 정확한 시세 반영에는 한계가 있습니다. 다만, 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인해 향후 유찰 시 상당한 가격 메리트가 발생할 수 있습니다.

8.2. 향후개발가능성

넓은 토지 면적을 활용한 증축, 재건축 또는 토지 자체의 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 제2종일반주거지역 등의 용도 지역 제한 사항을 먼저 확인해야 합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 입찰가산정근거

본건은 감정가 3억 6천 2백 58만원 대비 총 채권액이 5억 9천 2백만원에 달하므로, 최소 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다. 제시외 건물의 토지 점유 문제, 임차인 정보 미확인 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다. 유사 부동산의 실거래가 정보가 부족하므로, 감정가 대비 일정 비율(통상 1차 유찰 시 80%, 2차 유찰 시 70%)을 기준으로 희망 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상입찰가범위

감정가 362,583,880원

1차 유찰 시 (감정가 80% 예상): 약 290,000,000원

2차 유찰 시 (감정가 70% 예상): 약 253,000,000원

상기 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 2억 5천만원에서 3억 2천만원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. (정확한 시세 분석을 위해 주변 단독주택 시세 자료 확보 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.