나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12529 [1] 울산광역시 북구 매곡동 895 드림인시티에일린의뜰2차 209동 26층2602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 매곡동 소재 "호계중학교" 북동측 인근에 위치한 드림인시티에일린의뜰 2차 209동 26층 2602호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 및 일반산업단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층건 중 26층 2602호(사용승인일 : 2017.11.17.)로 서, 외벽 : 몰탈위 페인트칠 마감 및 치장석재 붙임 등 내벽 : 벽지바름 및 일부 내장타일붙임. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대내의 토지로서, 공동주택(아파트)의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 및 주차장시설 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호계매곡지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축 사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애 물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도 시개발법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기 타 : 현장조사시 폐문으로 인하여 내부조사가 불가능하여 관계공부, 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하였으므로 경매진 행시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 별도의 확인 필요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12529 (1)

소재지: 울산광역시 북구 매곡동 895 드림인시티에일린의뜰2차 209동 26층2602호

용도: 아파트

감정가: 43,900만원

토지면적: 43.47㎡ (약 13.15평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2017년 11월 17일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 중 26층

2.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 1월 26일 접수된 디에스디자산관리대부주식회사의 근저당권 (354,000,000원) [cite: None]

전체 등기부채권 총액: 444,350,224원 [cite: None]

소유권 보존: 주식회사아이에스건설 [cite: None]

소유권 이전: 장덕기 [cite: None]

근저당권: 디에스디자산관리대부주식회사 (354,000,000원), 주식회사에이피엘파이낸셜대부 (13,000,000원) [cite: None]

임의경매: 부산원광 (305,321,168원) [cite: None]

가압류: 하나은행 (26,871,607원), 주식회사카카오뱅크 (50,478,617원) [cite: None]

근질권: 제이비우리캐피탈주식회사 (354,000,000원) [cite: None]

상기 권리들은 모두 말소될 예정입니다. [cite: None]

2.3. 건축물 현황

구분건물감정평가요항표에 따르면, 해당 물건은 드림인시티에일린의뜰 2차 209동 26층 2602호 아파트로 이용 중입니다. [cite: None]

건축물대장 총괄표제부상 총 주차대수는 1,500대이며, 이 중 1,394대는 실내 기계식 주차, 106대는 실외 기계식 주차입니다. [cite: None]

건물 표제부상 해당 동(209동)은 지상 34층, 지하 0층으로 구성되어 있으며, 해당 층은 26층입니다. [cite: None]

내벽은 벽지 바름 및 일부 내장 타일 마감, 외벽은 몰탈 위 페인트칠 마감 및 치장석재 붙임, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. [cite: None]

위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다. [cite: None]

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

울산광역시 북구 매곡동 소재 "호계중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 및 일반산업단지 등으로 형성된 지역입니다. [cite: None]

3.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 주변 가로망 상태 및 주차장 시설은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: None]

일반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. [cite: None]

3.3. 주변 시설

해당 아파트는 드림인시티에일린의뜰 2차 단지로, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다. [cite: None]

인근에 호계중학교가 위치하고 있으며, 추가적인 주변 시설 조사가 필요합니다. [cite: None]

(검색 결과) 주변에 마트, 병원, 학원 등 생활 편의시설은 상당수 분포하고 있으며, 대규모 산업단지(예: 현대자동차, 현대중공업 등)가 인접하여 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다. [cite: None]

4. 권리분석

4.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 명시되어 있지 않습니다. [cite: None]

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 인수 사항은 없는 것으로 보입니다. [cite: None]

4.2. 권리 말소

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. [cite: None]

4.3. 특이사항

채권자: 부OOOOOO (사건번호: 울산지방법원 2025타경12529 (1)) [cite: None]

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

해당 물건은 울산광역시 북구의 도시개발구역(호계매곡지구) 내에 위치하고 있으며, 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. [cite: None]

주변에는 주거 단지와 더불어 일반산업단지가 인접해 있어, 주거 수요와 함께 배후 수요가 있을 것으로 분석됩니다. [cite: None]

다양한 종류의 도로(대로2류, 중로1류, 중로2류)에 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다. [cite: None]

6. 생활정보

6.1. 아파트 정보

단지명: 드림in시티 에일린의 뜰 2차

총 세대수: 1,187세대 (209동 포함) [cite: None]

총 동수: 11개동 [cite: None]

최고층: 34층, 최저층: 2층 [cite: None]

주차 시설: 지하 주차 24대, 지상 주차 6대 (총 89대 - *참고: 건축물대장상 총 주차대수는 1,500대이나, 본 JSON 정보는 동별 정보로 보이며, 실제 단지 전체 주차 대수는 1,500대임*) [cite: None]

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 [cite: None]

6.2. 면적 정보

본건 건물(아파트)의 전용면적은 84.84㎡ (약 25.67평)입니다. [cite: None]

토지 지분 면적은 43.47㎡ (약 13.15평)입니다. [cite: None]

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 구조 및 관리 상태를 직접 확인하지 못했습니다. [cite: None]

관계 공부, 탐문 조사 및 외부 관찰을 통해 파악된 내용이므로, 실제 경매 진행 시 내부 상태에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다. [cite: None]

7.2. 도시개발구역

물건 소재지가 도시개발구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다. [cite: None]

7.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. [cite: None]

8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구의 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. [cite: None]

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 하자는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: None]

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 이루어지지 않아 내부 상태 및 관리 상태에 대한 정확한 파악이 어렵다는 점은 유의해야 합니다. [cite: None]

최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 보입니다. [cite: None]

9. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 사용승인으로 비교적 연식이 짧습니다. [cite: None]

* 양호한 입지: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등 편의시설과 인접해 있으며, 도시개발구역 내 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다. [cite: None]

* 권리 하자 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다. [cite: None]

* 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. [cite: None]

* 고층: 26층이라는 높은 층수는 조망권 및 선호도 측면에서 장점이 될 수 있습니다. [cite: None]

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(84㎡대) 아파트의 거래가는 43,500만원 ~ 48,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. [cite: None]

본건의 감정가는 43,900만원으로, 이는 최근 거래가 중 낮은 편에 속하며, 특히 26층이라는 고층임을 감안할 때 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. [cite: None]

따라서, 내부 상태 확인 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 44,000만원 ~ 47,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. [cite: None]

이는 인수해야 할 보증금이 없는 것을 전제로 산정한 금액입니다. [cite: None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.