나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9225 [1] 경상북도 영천시 도동 259-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 영천시 도동 소재 '도동네거리' 북측 인근에 위치하며, 부근은 국도 주변으로 소규모 공장, 일부 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 영천IC가 인근에 위치하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1):사다리형의 토지로서 접면도로 및 인접지와 등고 평탄하며, 주유소 부지로 이용중임. (3,8):사다리형의 토지로서 접면도로 및 인접지와 등고 평탄하며, 상업용건물 지하 공사중임. (5~7):극세장형에 가까운 사다리형의 토지로서 접면도로와 등고 평탄하며, 현황도로임.

인접 도로상태

(1,3): 서측으로 폭 약30미터, 북측으로 폭 약4미터 정도의 포장도로와 접함. (8): 남서측으로 폭 약30미터 정도의 포장도로와 접함. (5~7): 서측 폭 약30미터 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

(1,5,6): 생산녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-01)(접함), 가축사육제한구역, 지역 특화발전특구(영천한방진흥특구)임. (3,8): 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 지역특화발전특구(영천한방진흥특구)임. (7): 생산녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-01)(접함), 대로1류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역, 지역특화발전특구(영천한방진흥특구)임.

제시목록 외의 물건

기호(3)토지상에 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상1층 운동시설(스크린골프장), 제1종근린생활시설(휴게음식점), 제2종근린생활시설(일반음식점)이 건축허가(2021.08.24. 영천시 2021-건축디자인과-신축허가-87)되었으며. 2025.09.17. 기준시점 현재 가설공사 (울타리 및 흙막이공사), 지하층 터파기공사, 지하층 바닥 레미콘 타설, 지하층 기둥, 벽, 보 및 천정의 거푸집 설치공사 및 일부 단열재 시공이 완료된 상태임(제시외건물 ㄹ).

공부와의 차이

(1)토지는 공부상 지목 '대'이나, 실제 '주유소용지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대내역은 미상임. 2)기 타 : 기호(3,8) 토지상에는 이동이 용이한 컨테이너 수동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)일반철골구조 판넬지붕 2층건으로 외벽: 샌드위치판넬 마감 내벽: 벽지, 인테리어, 일부타일 마감 바닥: 디럭스타일, 장판지, 일부타일 마감 창호: 샷시 단창임. (4,9)건물은 멸실되었음.

이용상태

(2)수리점, 사무실, 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

(2)위생, 급배수 설비, 전기판넬 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도 (ㄱ~ㄷ) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 주유소에 설치된 기계기구는 국산의 주유기 및 유류저장탱크로서 현상 및 관리상태 보통이며, 조사시점 현재 가동중단 상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물 및 기계기구 포함매각. 목록1 토지는 공부상 지목 ‘대’이나, 실제 ‘주유소용지’임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9225 (1)

* 소재지: 경상북도 영천시 도동 259-3 (새주소: 경상북도 영천시 천문로 66)

* 용도: 근린시설 (주유소, 운동시설, 휴게음식점, 일반음식점, 수리점, 사무실 등)

* 감정가: 814,151,840원

* 토지 면적: 979.00㎡ (약 296.15평)

* 건물 면적: 91.86㎡ (약 27.79평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금 (추정)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각. 목록1 토지는 공부상 지목 '대'이나 실제 '주유소용지'임.

1.2. 입지조건

* 위치: 경상북도 영천시 도동 '도동네거리' 북측 인근에 위치.

* 주변 환경: 국도 주변으로 소규모 공장, 일부 근린생활시설, 농경지가 형성되어 있음. '영천한의마을'이 인근에 위치하여 지역 특화 시설이 있음.

* 교통: 본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 영천IC가 인근에 위치하여 교통 사정은 보통시됨. 영천시 시내버스 노선이 운행되고 있음.

* 토지 형태 및 이용 현황:

* 목록1 토지: 공부상 지목은 '대'이나, 실제 '주유소용지'로 이용 중이며 사다리형 토지로 등고 평탄함.

* 목록3, 8 토지: 사다리형 토지로, 현재 상업용 건물 지하 공사가 진행 중임.

* 목록5~7 토지: 극세장형에 가까운 사다리형 토지로, 현황 도로로 이용 중임.

* 접면 도로: 서측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 생산녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 지역 특화발전특구(영천한방진흥특구)임. 일부 토지는 대로1류(폭 25m~30m)와 저촉됨.

* 주변 시설: '도동네거리' 및 국도변에 위치하여 접근성이 양호하며, 주변에 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있음. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (청운신용협동조합, 2021-07-07 접수)

* 총 채권액: 약 59억 7천 6백만원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준임.

* 경매 진행 상황:

* 강제경매 신청 채권자: 신용보증기금 (2025-09-09 강제경매 개시결정)

* 임의경매 신청 채권자: 청운신용협동조합 (2026-06-15 임의경매 개시결정)

* 임차인 현황:

* (주)에스앤에스: 보증금 100만원, 차임 월 50만원, 2024-11-22 전입, 대항력 없음.

* 김 (김재환): 보증금 0원, 차임 월 55만원, 2009-02-18 전입, 대항력 있음.

* 주의: 대항력 있는 임차인이나, 보증금액이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 박 (박재룡): 보증금 0원, 차임 월 20만원, 2022-04-06 전입, 대항력 없음.

* 정 (정지순): 보증금 3,000만원, 차임 월 300만원, 2025-09-05 전입, 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 상기 임차인 김 외에는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 인수되는 지상권 등은 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 국도변에 위치하며, 주변에 소규모 공장, 농경지, 일부 근린생활시설이 혼재된 지역임. '도동네거리' 인근으로, 지역 내에서의 인지도는 있을 것으로 판단됨.

* 주요 업종: 현재 주유소로 이용 중이며, 지하층 공사 중인 상업용 건물과 기존 건물의 용도를 고려할 때, 주유 관련 업종, 소매업, 서비스업 등 다양한 업종의 잠재력이 있음.

* 개발 현황: 현재 지하층 공사가 진행 중이어서 향후 상권 변화 가능성이 있음.

1.5. 생활정보

* 교통: 영천IC 인근 및 국도 접근성 용이. 시내버스 이용 가능.

* 편의시설: '도동네거리' 인근의 지역 상권을 이용할 수 있으며, '영천한의마을'과 같은 지역 특화 시설이 인근에 위치함. 상세 편의시설 정보는 추가 확인 필요.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 낙찰 후 인수될 수 있는 추가 부담이나 채권자 간의 복잡한 관계가 있을 수 있음.

* 대항력 있는 임차인 (김 ): 보증금 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 낙찰 후 명도에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. 임대차 관계에 대한 철저한 확인 필요.

* 지목과 현황 불일치: 토지 공부상 지목은 '대'이나 실제 '주유소용지'로 이용 중으로, 향후 토지 이용이나 재건축 시 관련 규제 확인이 필요함.

* 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각: 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 기계기구의 철거 또는 활용 방안에 대한 별도 계획 수립이 필요함.

* 진행 중인 공사: 일부 토지에 상업용 건물 지하 공사가 진행 중으로, 공사 중단 또는 완공 후의 활용 방안에 대한 고려가 필요함.

* 중복/공동담보 사건: 여러 채권자가 얽혀 있어 경매 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 도동에 위치한 주유소 및 근린생활시설 부지로, 국도변에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 감정가 대비 매우 높은 총 채권액, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 지목과 현황 불일치, 진행 중인 공사 등 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금이 0원으로 기재된 점은 추가적인 조사와 주의가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 주유소 부지로서의 고유한 가치 및 잠재력.

* '도동네거리' 및 국도변이라는 입지적 장점.

* 지하층 공사 진행으로 인한 향후 개발 가능성.

* 주변 지역의 개발 및 상권 활성화 시 시세 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 814,151,840원 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 결정해야 합니다. 이는 다음과 같은 요인들을 고려한 결과입니다.

* 총 채권액이 매우 높아 경매 절차의 복잡성 및 낙찰 후 부담 가능성.

* 대항력 있는 임차인 김 의 존재로 인한 명도 리스크 및 추가 발생 비용 가능성 (보증금이 0원이라도 법적 검토 필요).

* 지목과 현황 불일치로 인한 향후 토지 이용의 제약 가능성.

* 제시외 건물 및 기계기구의 처리 비용.

* 현재 진행 중인 지하층 공사에 대한 불확실성.

따라서, 상기 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 권리 관계를 명확히 파악한 후, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 비교 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (인수 보증금은 0원으로 산정됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.