나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1115 [1] 대구광역시 중구 북내동 5 엠에이치엘퍼스트동성로 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 서문로1가 소재 "종로초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 시내 중심상가지대로서 공원,각종 근린생활시설,단독주택등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 간선도로변 버스승강장등이 소재하는바 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상15층 건물중 5층 501호로서 외벽:몰탈위페인팅,석재 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서 평탄하게 조성되어 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

북내동 5 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 절대보호구역(동부교육청문의(606-5146),대구종로초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역 북내동 6-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축자산진흥구역), 절대보호구역(동부교육청문의(606-5146),대구종로초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역 북내동 8-1 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축자산진흥구역), 절대보호구역(동부교육청문의(606-5146),대구종로초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1115 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 방OO

1.2. 물건 정보

소재지: 대구광역시 중구 북내동 5 엠에이치엘퍼스트동성로 5층 501호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.13㎡ (약 15.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 209,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 대구광역시 중구 서문로1가에 위치한 "종로초등학교" 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 시내 중심상가지대로서 공원, 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 건물정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 지하 2층, 지상 15층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 바닥은 내장 바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창으로 되어 있습니다.

3.2. 건물 용도 및 이용 상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

3.3. 건물 연혁

준공연도: 2018년 (MH 엘퍼스트 동성로, 건축물대장 기준)

3.4. 설비 내역

급배수, 난방, 냉방, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

등기부채권 총액: 84,000,000원

말소기준권리: 2024-05-20 접수된 방대식 근저당권 (금액: 84,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이*

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023-10-27

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금액이 명시되어 있어 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.)

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 501호 추연세)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-17

확정일자: 2024-05-31

배당신고일자: 2025-11-19

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다.

4.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 대구광역시 중구는 대표적인 도심 지역으로, 각종 상업, 업무, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 시내 중심상가지대라는 특성상 유동인구가 풍부하며 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 복수의 필지로 구성되어 있으며, 다음과 같은 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

* 북내동 5: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 절대보호구역(대구종로초등학교), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역

* 북내동 6-3: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축자산진흥구역), 절대보호구역(대구종로초등학교), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역

* 북내동 8-1: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축자산진흥구역), 절대보호구역(대구종로초등학교), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역

특히, 절대보호구역(학교 주변), 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 건축 및 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

주변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 중심상가지대로서 다양한 근린생활시설, 쇼핑몰, 금융기관 등이 인접해 있어 생활 편의성은 우수합니다.

6.2. 교육시설

종로초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

이한영 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 500만원이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7.2. 내부 확인 불가

감정평가서에 따르면, 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 수리 여부를 구체적으로 확인할 수 없었습니다. 이는 향후 실제 물건 상태 파악에 어려움을 줄 수 있으며, 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

7.3. 토지 이용 계획상의 제한

중심상업지역 외에도 방화지구, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구 도심 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경은 우수합니다. 최근 실거래가 정보(2026년 5월 150,000,000원)와 감정가(209,000,000원) 간의 차이가 존재하며, 대항력 있는 임차인의 존재 및 내부 확인 불가 등은 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 그러나 이러한 점들을 충분히 고려하여 입찰 전략을 수립한다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적의 매입이 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 대구 도심 중심 상업지역이라는 뛰어난 입지 조건.

* 안정적인 교통망과 풍부한 생활 편의시설.

* 아파트와 달리 비교적 자유로운 전세/월세 임대 시장.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 기준 유사 면적(52.23㎡)의 오피스텔이 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 209,000,000원보다 현저히 낮은 수준입니다. 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 실거래가는 시장 상황을 더 정확히 반영할 수 있습니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석과 물건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 내부 확인 불가)를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 170,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 시장 동향 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.