나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9257 [1] 경상북도 영천시 고경면 가수리 427-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지[기호(1),(3)]는 경상북도 영천시 고경면 가수리 소재 '가실개점마을' 남동측 인근에 인접하여 위치하고 있으며, 주위는 고경면소재지 외곽 28번 국도 주변의 농촌지역 으로 전, 답 등의 농경지, 마을 내 주택, 축사, 창고, 도로변 주유소, 음식점 등으로 형 성되어 있음.

교통상황

- 본건 기호(1),(3) 토지까지 일반차량 접근 가능하며, 남서측 인근으로 국도(28번)가 형성 되어 있고 도보 약 2분 및 7분 내외 거리에 구간버스정류장이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태 및 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

·기호(1): 대체로 남서측 하향 경사지대에 2단 계단식 형태로 평탄 및 완경사를 이루고 있는 부정형 의 토지로서, 기준시점 현재 '전 및 휴경지, 공업용건물 부지'로 이용되고 있음. ·기호(3): 대체로 남서측 하향 완경사 및 일부 평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점 현재 '도로'상 태이고, 일부 타인주택 점유부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

·기호(1): 본건 토지 남서측 끝단부로 기호(3) 토지인 약 3~3.2m 도로와 접하고 있음. ·기호(3): 본건 토지 자체가 약 3~3.2m 도로로서 남서측으로 도로부지를 사이에 두고 왕복 2차선 주 도로와 연결되어 있고, 북동측으로 기호(1) 토지와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 기호(1),(2) 토지 공히 "계획관리지역, 성장관리계획 구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>"에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

·기호(1): 의뢰목록(공부)상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 휴경지, 공업용건물 부지'로 이용되고 있 음. ·기호(3): 의뢰목록(공부)상 지목은 '전'이나 현황 '도로 및 타인점유 주택부지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(2)] 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 사용승인일: 일반건축물대장상 "2016. 12. 13." 벽체: 판넬 붙임 등 마감 내부: 판넬 노출 및 목재, 벽지, 타일 등 마감 바닥: 바닥콘크리트 및 강화마루, 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

공장(내 사무실, 화장실)으로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진'에서 보는 바와 같이 본건 건물에 제시외건물 (ㄱ) 이 부합되어 있음. (ㄱ) 창고: 철파이프조 판넬지붕 단층, 약 29.4㎡

공부와의 차이

의뢰목록(공부)상 건물 용도는 '버섯재배사'이나 현황 '공장'으로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1, 3번 농지법상 제출해야 하므로 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환.
목록1. 공부상 지목은 ‘전’이나, 현황 ‘전 및 휴경지, 공업용건물 부지’로 이용되고 있음. 지상의 컨테이너박스 1동 및 철파이프구조물은 평가 및 매각 제외.
목록2. 공부상 건물용도는 ‘버섯재배사’이나 현황 ‘공장’으로 이용하고 있음.
목록3. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황 '도로' 상태이고, 일부 타인주택 점유부지로 이용되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원에서 진행 중인 2025타경9257 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 경상북도 영천시 고경면 가수리 427-1에 소재한 공장 건물이 딸린 토지입니다.

감정평가액은 254,099,800원이며, 토지 면적은 2,024.00㎡ (약 612.26평), 건물 면적은 193.50㎡ (약 58.53평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(창고, 약 29.40㎡) 또한 매각에 포함됩니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 하양새마을금고입니다.

주요 주의사항으로는 목록 1과 3번 토지가 농지법상 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않는다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본건 토지(기호 1, 3)는 경상북도 영천시 고경면 가수리 '가실개점마을' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 고경면 소재지 외곽 28번 국도 주변의 농촌 지역으로, 농경지(전, 답), 마을 주택, 축사, 창고, 도로변 주유소, 음식점 등이 혼재되어 있습니다.

일반 차량 접근이 가능하며, 남서측 인근으로 28번 국도가 있습니다. 도보 약 2분 및 7분 거리에 구간 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 2월 5일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을10)입니다. 현재 진행 중인 경매는 2025년 9월 10일 접수된 하양새마을금고의 임의경매(갑11)에 의해 개시되었습니다.

토지 등기부상의 총 채권액은 170,117,061원이며, 건물 등기부상의 총 채권액은 118,117,061원입니다. 등기부상 기재된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 말소 대상입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로는 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 지상권(을11) 역시 말소된 것으로 확인되어, 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 명확한 점유 관계 파악을 위한 추가 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하며, 주요 시설로는 농경지와 더불어 국도변의 주유소, 음식점 등이 있습니다. 이는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 존재함을 시사하나, 전문적인 상업 시설이 밀집된 상권과는 거리가 있습니다. 지역 기반 산업(농업, 소규모 공장 운영 등)과 관련된 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 주변 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다. 기본적인 생활을 위해서는 가까운 읍/면 소재지 또는 영천 시내로의 이동이 필요할 수 있습니다. 제공된 정보만으로는 혐오 시설의 존재 여부를 파악하기 어려우며, 이에 대한 추가적인 현장 확인 및 지도 검색이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지법 관련: 본건 토지 목록 1번과 3번은 공부상 지목이 '전'으로 되어 있어, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하는 심각한 위험이 따릅니다.

* 공부상 불일치:

* 목록 1 토지: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전 및 휴경지, 공업용 건물 부지'로 이용되고 있습니다. 지상에 설치된 컨테이너 박스 1동과 철파이프 구조물은 평가 및 매각 대상에서 제외됩니다.

* 목록 3 토지: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '도로' 상태이며 일부 타인 주택의 점유 부지로 이용되고 있습니다.

* 건물(목록 2): 공부상 용도는 '버섯재배사'이나, 현황은 '공장'으로 이용 중입니다.

* 제시외 건물: 본건 건물에 부합된 창고(철파이프조 판넬지붕 단층, 약 29.40㎡)는 매각에 포함되나, 목록 1번 토지의 컨테이너 및 철파이프 구조물은 제외됩니다.

* 미상 임대 관계 및 타인 점유: 현재 임차인 정보는 보증금 합계 0원으로 확인되나, 임대 관계가 미상임에 따라 잠재적 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 목록 3번 토지가 일부 타인 주택의 점유 부지로 이용되고 있어, 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 고경면에 위치한 공장 부지 및 건물로, 현황 공장으로 이용되고 있습니다. 그러나 토지의 공부상 지목 불일치(전 vs 공업용 부지, 도로), 건물 용도 불일치(버섯재배사 vs 공장), 농지법 적용 대상 토지 포함 등 여러 복합적인 권리 및 이용상의 이슈가 산재해 있습니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출 의무는 본건 취득 결정에 있어 매우 중요한 사항입니다. 더불어 미상 임대 관계와 타인 점유 부지는 명도 및 추가 권리 관계 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 현황 공장 이용: 공부상 용도와 차이가 있음에도 불구하고, 현재 공장으로 운영되고 있다는 점은 특정 산업 분야에서의 수요 가능성을 시사합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어, 명도 절차 간소화를 기대할 수 있습니다. (단, 타인 점유 부지 제외)

* 감정가 대비 가치: 철저한 권리 분석과 명도 성공 시, 감정가를 기준으로 향후 개발 또는 재이용 가치를 고려한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 254,099,800원을 기준으로 하되, 현황 및 권리 분석, 농지법 적용 여부, 임대차 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 비용 및 가능성, 제시외 건물 제외, 타인 점유 부지 명도 시 발생할 수 있는 추가 비용 등을 감안하여 입찰 금액을 결정해야 합니다.

입찰 전 법원 물건명세서 및 관련 규정을 재확인하고, 상세한 시장 조사와 현장 조사를 통해 유사 물건의 거래 사례를 비교 분석한 후, 전략적인 입찰가 산정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.