나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9261 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 249-16 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "장곡중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접토지와 대체로 평탄한 세장형의 토지로 단독주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한지역_전축종제한지역), 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측 한후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상4층건으로서, 외벽: 석재붙임, 외장타일 치장 마감 등, 내벽: 벽지도배, 타일 등, 바닥: 화강석물갈기, 내장타일 등, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다가구주택 및 사무소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측 한후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "장곡중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 본건 동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부 제한지역_전축종제한지역) 및 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 여러 차례 소유권 이전 후, 2023년 4월 28일 구미새마을금고 근저당 216,000,000원 설정되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 해당 근저당권은 2025년 9월 10일 구미새마을금고의 임의경매(2025타경9261) 개시결정으로 인해 말소 예정입니다.

건물 등기부상에도 토지 등기부와 유사한 소유권 이전 이력이 확인됩니다. 2023년 4월 28일 구미새마을금고 근저당 216,000,000원이 설정되어 말소기준권리가 되며, 2025년 9월 10일 임의경매로 말소 예정입니다. 또한, 다수의 주택임차권(최승빈, 박재형, 최이감, 한국토지주택공사 등)이 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

총 10명의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 별도의 인수 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 김 (김가은): 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정일자 2024-07-19, 배당신고일자 2025-10-31. 대항력 없음.

* 임차인 김 (김수용): 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2024-07-22, 확정일자 2025-07-18, 배당신고일자 2025-11-06. 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-26. 대항력 없음.

* 임차인 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-27. 대항력 없음.

* 임차인 박 (박재형): 보증금 65,000,000원, 전입/확정일자 2023-07-26, 배당신고일자 2025-09-04. 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사 (202호양지현): 보증금 100,000,000원, 전입일자 2023-05-01, 확정일자 2023-05-07, 배당신고일자 2025-10-31. 대항력 없음.

* 임차인 한국토지주택공사 (502호정성규): 보증금 130,000,000원, 전입일자 2023-08-16, 확정일자 2023-07-11, 배당신고일자 2025-11-18. 대항력 없음.

* 임차인 최 : 보증금 25,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정일자 2023-07-13, 배당신고일자 2025-08-05. 대항력 없음.

* 임차인 최 (최이감): 보증금 25,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2023-10-10, 확정일자 2023-10-12, 배당신고일자 2025-10-21. 대항력 없음.

* 임차인 한국토지주택공사 (201호홍동현): 보증금 85,000,000원, 전입일자 2025-01-14, 확정일자 2023-06-20, 배당신고일자 2025-07-10. 대항력 없음.

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

말소기준권리인 구미새마을금고의 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 소재한 칠곡 석적읍 중리 지역은 10~20년 이상 된 아파트 단지와 신축 아파트가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 지역 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 상대적으로 젊은층 인구 비율이 높아 지역 내 소비 여력이 있는 편으로 분석됩니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

본건은 제1종일반주거지역으로, 주거 기능 강화 및 근린생활시설 활성화가 가능합니다. 칠곡군 자체적으로 생활 인프라 개선 사업을 추진하고 있으며, 석적읍의 경우 골목형상점가 지정을 통해 상권 활성화를 도모하는 등 지역 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 마트(롯데슈퍼 칠곡중리점 등), 병원, 은행 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 근린생활시설 또한 다양하게 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 "장곡중학교" 서측 인근에 위치하며, 석적초등학교, 석적중학교, 석적고등학교 등이 인근에 분포하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 혹시 모를 배당받지 못한 임차인의 경우 명도 과정에서 약간의 저항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

건물의 사용승인일은 2008년 10월 8일로, 약 18년이 경과되었습니다. 이로 인해 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 현황 파악 및 명도 협의가 추가적으로 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역 조사 결과, 혐오시설 관련 특이사항은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 해당되어 축사 등의 입지는 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구지방법원 2025타경9261호 사건으로, 경상북도 칠곡군 석적읍 중리에 위치한 다가구주택입니다. 토지면적 379.90㎡(약 115.0평), 건물면적 640.90㎡(약 193.9평)에 감정가는 1,122,270,400원입니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요와 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 권리상 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건으로, 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

건물의 노후화 및 제시외 건물에 대한 관리가 필요하나, 입지 조건과 권리 관계를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인 다수 확인으로 인한 명도 부담 감소.

* 제1종일반주거지역 내 위치하여 안정적인 주거 기능 및 근린생활시설 운영 가능.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 양호.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 취득 용이성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 1,122,270,400원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 예상 명도 비용, 건물 상태 점검 등 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다. 본 건의 잠재적 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.