나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51717 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 396-1 세종그랑시아 107동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 "송악초등학교" 동측 인근에 위치하고, 주위환경은 소규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 위아스팔트슁글지붕 15층 내 제10층 제1003호로서, (사용승인일 : 2005.02.25) 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "아파트 및 부속건물" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-03-20)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2023-03-20)<도로법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51717 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 396-1 세종그랑시아 107동 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지면적: 71.94㎡ (약 21.76평)

건물면적: 84.39㎡ (약 25.53평)

전용면적 (추정): 59.69㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 "송악초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 소규모 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 접도구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 07월 19일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 92,400,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각 후 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리 및 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원).

1.3. 상권분석

* 최근 매매 동향:

* 2026년 6월 26일, 59.69㎡(2층) 거래가 6,400만원에 이루어졌습니다.

* 2026년 6월 22일, 59.69㎡(7층) 거래가 7,200만원에 이루어졌습니다.

* 2026년 6월 08일, 59.69㎡(4층) 거래가 6,500만원에 이루어졌습니다.

* 현재 시세: 제공된 최근 실거래가(59.69㎡ 기준)를 바탕으로 추정 시세는 약 6,400만원 ~ 7,200만원 범위로 판단됩니다. 평균 시세는 약 6,700만원 수준입니다.

* 감정가 대비 분석: 본건의 감정가는 125,000,000원(1억 2,500만원)으로, 최근 거래된 59.69㎡(약 18평) 기준 시세(약 6,400만원~7,200만원)보다 약 1.7배~1.9배 높은 수준입니다. 이는 건물 면적(84.39㎡, 약 25.5평)과 전용면적(59.69㎡, 약 18평)의 차이, 또는 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 상황 반영 차이로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 세종그랑시아

* 주소: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 396-1

* 사용승인일: 2005년 02월 25일

* 세대수: 총 480세대 (7개동)

* 주차: 총 345대 (가구당 약 0.72대)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 시설: 송악초등학교가 인근에 위치해 있으며, 중흥리에는 아파트, 상가, 파출소, 우체국, 농협 등의 기본적인 생활 편의 시설이 있습니다. 또한, 충남형 어르신 공동생활홈 조성 사업 대상지로 선정되어 지역 발전에 기여할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(1억 2,500만원)가 최근 실거래가(59.69㎡ 기준, 약 6,400만원~7,200만원) 대비 현저히 높아, 최초 입찰에서 유찰될 가능성이 높습니다. 향후 추가적인 유찰을 통해 가격이 조정될 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 및 환경: 보고서상 "농경지, 임야 등이 혼재"하는 지역으로, 급격한 가치 상승보다는 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따른 점진적인 가치 변화를 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍에 위치한 아파트로, 안전한 권리 관계(인수되는 권리 없음)가 가장 큰 장점입니다. 송악초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있고, 기본적인 생활 편의시설 이용도 가능합니다. 하지만 감정가가 최근 시세보다 매우 높게 책정되어 있어, 상당한 가격 조정이 필요할 것으로 보입니다. 따라서 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 안목으로 접근하거나, 추가 유찰을 기다리는 전략이 유효할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 확보 측면에서 유리하며, 경매 절차 진행이 비교적 순조로울 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 주거 인프라: 송악초등학교 인근으로 교육 환경이 확보되어 있고, 단지 내 및 주변의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 발전 가능성: 당진시의 지속적인 개발 계획과 광역 교통망 확충 등에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 125,000,000원

* 최근 실거래가 (59.69㎡ 기준): 약 6,400만원 ~ 7,200만원

* 최근 시세 평균 (59.69㎡ 기준): 약 6,700만원

본 건은 감정가와 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 보수적인 접근이 필수적입니다. 제공된 최근 실거래가(59.69㎡ 기준)를 기준으로 하되, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 입찰 희망가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

* 최종 제안 입찰가 : 78,000,000원 (본 가격은 보수적인 관점에서 제안되었으며, 향후 시장 상황 및 추가 유찰 여부에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.