나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51735 [1] 충청남도 서산시 석남동 113-10 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석남동 소재 '센스빌아파트' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 제2층 제201호로서 외벽 : 타일 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2020.03.30. 확정일자 2020.02.04.)가 있으나 신청채권자(임차권반환채권 승계인)가 2025.11.03.자 말소동의서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건 번호: 서산지원 2025타경51735 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석남동 113-10 2층201호

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

건물 면적: 69.20㎡ (약 20.93평)

토지 면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

감정가: 95,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사 (말소기준권리 등기자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서산시 석남동 소재 '센스빌아파트' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 세장형의 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 도시계획

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 9월 16일 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정(갑15)입니다. 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 을구 5번의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 90,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

을구 5번의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 90,000,000원, 전입일자 2020.03.30, 확정일자 2020.02.04)이 등기되어 있습니다. 그러나 '임차인 현황'의 '대항력: 없음' 표기와 '물건명세서 참고사항'에 기재된 '신청채권자(임차권반환채권 승계인)가 2025.11.03.자 말소동의서를 제출함'이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 특별한 권리나 부담은 없는 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

주변의 유사 다세대주택 매매 사례를 살펴보면, 2026년 2월 거래된 '자연애2차B,C동'(전용 60.185㎡)은 86,000,000원, 2026년 3월 거래된 '풍경소리(1,2동)'(전용 68.01㎡)는 85,000,000원, 2026년 5월 거래된 '장수빌'(전용 40.626㎡)은 87,000,000원에 거래되었습니다. 본 건물의 건축 연도가 2010년식으로 주변 시세와 유사한 시기에 건축된 건물들이 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 거래된 사례들을 기준으로 볼 때, 해당 지역 다세대주택의 시세는 ㎡당 약 120만원에서 140만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적(69.20㎡)을 고려했을 때, 시장 가격대는 8,500만원에서 9,000만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물대장상 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호에 해당합니다. 외벽은 타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시입니다. 일반적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 학교(석남초등학교 등) 및 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 리스크

등기된 주택임차권이 있었으나, 말소동의서 제출 및 인수 보증금 0원 처리로 인해 매수인에게 인수될 부담은 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 말소 등기 여부는 경매 절차 진행 시점에서 재확인하는 것이 안전합니다.

6.2. 건물 노후화

건물이 2010년에 준공되어 약 16년차로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 주변 지역에 혐오시설이나 환경을 저해할 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 해당 지역의 지속적인 개발 현황 및 환경 변화에 대한 관심을 가질 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 서산시 석남동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 95,000,000원으로 책정되어 있습니다. 권리 관계상 매수인에게 인수되는 부담이 명확하게 해소된 점이 가장 큰 장점입니다.

7.2. 장단점 요약

장점: 매수인 인수 부담 없음(보증금 0원), 교통 및 생활 편의시설 양호.

단점: 건물 연식(2010년식), 감정가 대비 최근 실거래가 수준.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

임차권 등기가 말소 예정임에 따라 권리 분석이 명확하여, 향후 매각 절차가 순조롭게 진행될 것으로 예상됩니다. 이를 통해 투자 불확실성을 줄일 수 있습니다.

8.2. 시장 경쟁력

주변 시세와 감정가의 차이를 고려하고, 권리상 문제가 없다는 점을 감안할 때, 적정 입찰가로 접근 시 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 95,000,000원, 최근 실거래가 85,000,000원 ~ 87,000,000원, 그리고 매수인에게 인수되는 보증금이 0원임을 종합적으로 고려하였습니다. 건물 연식이 다소 있으나 권리상의 부담이 없는 점, 그리고 향후 시세 상승 가능성을 보수적으로 반영하여 산정하였습니다.

9.2. 최종 제안가

88,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.