나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12325 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층비123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불당초등학교" 남서측 인근에 위치 하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 판넬지붕 지하2층/지상1층 건물 내 제지1층 제비123호로서, (사용승인일자: 2019년 04월 19일) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 페인팅 등 마감, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

가격조사일 현재 '사무실' 로 이용 중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 주차장 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 노외주차장(탕 10), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-05-11)(탕15)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕29)(접 합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택 지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무실로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12325 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당25로 23 (불당동 1853) 지1층 비123호

용도: 근린상가 (공부상: 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황: 사무실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 393,000,000원

토지면적: 20.79㎡ (약 6.30평)

건물면적: 41.58㎡ (약 12.59평)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 판넬지붕 지하2층/지상1층 건물 내 제지1층 제비123호

사용승인일자: 2019년 04월 19일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, "천안불당초등학교" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 08월 14일 접수된 김현숙 씨의 근저당 (채권최고액 500,000,000원)입니다. 해당 권리보다 이후에 설정된 다수의 압류, 가압류, 근저당 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 보존 등기는 2019년 05월 21일에 김정희 외 2명 명의로 이루어졌습니다. 등기부채권 총액은 767,935,458원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유 (유한종)

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입/사업일자: 2022년 10월 25일

배당신고일자: 2025년 09월 23일

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

본 물건의 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

천안시 불당동은 "천안의 강남"으로 불릴 만큼 높은 주거 선호도를 보이는 지역입니다. 특히 신불당 지역은 신축 아파트 단지와 젊은 인구 유입으로 인해 높은 소비력을 가진 배후 수요를 갖춘 상권으로 평가받고 있습니다. KB금융의 분석에 따르면 불당동은 안정적인 배후 수요를 갖춘 대표적인 지방 상권 중 하나이며, 백화점 평균 결제액도 타 지역 대비 높은 수준을 보입니다. 다만, 상권 내 경쟁이 치열하고 임대료 및 인건비 상승으로 인해 개별 점포의 수익성이 악화될 수 있다는 분석도 있습니다. 본 물건이 위치한 불당동 일대는 상업 시설과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주변의 불당 카페거리 등도 상권을 형성하는 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 천안불당초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 불당동 일대에는 롯데시네마, 갤러리아 센터시티, 신세계백화점 천안아산점, 모다 펜타포트 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

다만, 주변 지역과 관련하여 주의할 점이 있습니다. 불당동 주민 일부는 약 1km 떨어진 백석동 생활폐기물 소각시설에서 발생하는 악취로 인해 불편을 호소하고 있으며, 환경영향평가 재실시 등을 요구하고 있는 상황입니다. 현재까지 천안시는 불당동을 직접적인 피해 지역으로 보기는 어렵다는 입장이나, 향후 소각시설 증설 계획에 따라 환경영향평가가 재실시될 예정이며, 이 과정에서 불당동이 영향권에 포함될 가능성도 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재는 사무실로 이용 중입니다. 이는 향후 원상복구 명령 등 행정 조치의 대상이 될 수 있습니다.

* 임차인 유한종: 대항력은 없으나, 보증금 2,000만원의 임차인이 존재합니다. 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 상당히 초과하고 있어, 낙찰 후에도 채권 정리에 신중한 검토가 필요합니다.

* 주변 소각시설 관련 이슈: 백석동 소각시설에서 발생하는 악취로 인해 불당동 일부 주민들이 불편을 겪고 있으며, 이는 잠재적인 민원 발생 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시의 핵심 상권 중 하나인 불당동에 위치한 근린상가 건물입니다. 비교적 최근인 2019년에 사용 승인된 건물이며, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황이 달라 원상복구에 대한 고려가 필요하며, 임차인의 존재 및 높은 채권 총액 등은 낙찰 후 고려해야 할 사항입니다. 또한, 인근 소각시설 관련 환경 이슈는 장기적인 관점에서 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 불당동의 우수한 입지 및 신흥 상권으로서의 잠재력.

* 비교적 최근 건축된 건물(2019년 준공).

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 예상.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 보고서 작성 시점의 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세, 최근 낙찰가율, 물건 고유의 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 감정가 393,000,000원을 기준으로 권리 분석, 물건 상태, 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.