나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12342 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 711-17 상아주택 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "성정초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 1996.10.07) 외벽 : 외장타일 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일등 마감 창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (방2, 거실, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12342 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 711-17 상아주택 2층204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 63,000,000 원

* 토지면적: 32.07㎡ (약 9.69평)

* 토지지분: 32.06875㎡ (약 9.69평)

* 건물면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

* 건물지분: 36.54㎡ (약 11.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO (실제 경매 신청 채권자는 임차인 최혜란으로 분석됨)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "성정초등학교" 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안성정유치원)에 해당함.

* 주변 시설: 성정초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역임. 별도 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021-05-27 접수된 정봉수 근저당권 (금 70,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 최 (보증금 53,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-03-05)가 존재함. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 소멸되는 권리:

* 을5 근저당 (정봉수, 2021-05-27)

* 갑5 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2021-10-07)

* 갑6 압류 (국민건강보험공단, 2022-10-19)

* 갑7 강제경매 (최혜란, 2025-09-03)

* 등기부채권 총액: 81,629,477 원

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있음.

* 총 채무액이 감정가보다 높으나, 경매 개시 결정 채권자가 임차인이므로 보증금 회수를 위한 경매일 가능성이 높음.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 주변에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구와는 거리가 있음.

* 지역 내 소비력을 바탕으로 한 소규모 점포 운영이 가능할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 성정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 최 (보증금 53,000,000원)의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있음. 이는 곧 추가적인 인수 비용 발생을 의미함.

* 건물 노후화: 1996년 사용승인된 건물로, 약 30년 경과하여 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 감정가 대비 부채 비율: 채권 총액(81,629,477원)이 감정가(63,000,000원)보다 높아, 유찰 가능성이 있으며, 낙찰 시에도 인수 조건에 따라 실질 매수 가격이 높아질 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 서북구 성정동에 위치한 다세대주택으로, 성정초등학교 인근의 주거 환경에 자리하고 있습니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(최 )이 존재하며, 이 임차인의 보증금(53,000,000원) 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 물건의 입찰가를 결정하는 데 매우 중요한 고려 요소가 됩니다.

* 건물의 연식(1996년 사용승인)을 감안할 때, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 현재 감정가(63,000,000원) 대비 총 채무액(81,629,477원)이 높아 다소 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 성정동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 임차인 인수 조건을 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 기대 가능.

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 여부에 따라 투자 가치 증대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 63,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 최 (보증금 53,000,000원)의 보증금 인수 위험이 존재합니다.

* 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택(건물면적 32.865㎡)이 51,000,000원에 거래되었습니다.

* 임차인 보증금 53,000,000원 전액을 인수한다고 가정할 경우, 매수인의 총 부담 비용은 입찰가 + 인수 보증금 잔액이 됩니다.

* 따라서, 임차인 보증금 수준을 고려하여 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 55,000,000원

* 이 예상 입찰가는 임차인 보증금 53,000,000원 중 일정 부분을 인수하게 되더라도, 총 실질 매수 비용이 감정가를 크게 초과하지 않도록 설정되었습니다.

* 낙찰 후 보증금 인수액에 따라 최종 실질 매수가는 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 배당표 및 임차인 권리 관계를 재확인하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 만약 임차인 최 가 보증금 전액(53,000,000원)을 배당받지 못하고 잔액을 매수인이 인수해야 한다면, 본 예상 입찰가 범위 내에서 낙찰받았을 경우 총 실질 매수가는 약 53,000,000원에서 58,000,000원 사이가 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.