나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51713 [1] 충청남도 당진시 면천면 성상리 993 1동 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 면천면 성상리 소재 '면천 초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 소재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(아스팔트슁글) 지상6층 건내, 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2017.11.03.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재, 다세대 주택(방, 주방, 거실 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, 난방시설 및 E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필1단의 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, '다세대주택 건부지' 등으로 이용 중입니다

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 면천면 성상리 993 제2종일반주거지역, 중학교(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역 - 면천면 성상리 994 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51713 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서울경기양돈축산업협동조합

3. 소재지 및 물건 현황

* 소재지: 충청남도 당진시 면천면 성상리 993 1동 6층601호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(아스팔트슁글)

* 사용승인일: 2017년 11월 03일

4. 감정가 및 면적

* 감정가: 105,000,000원 (1억 5백만원)

* 토지면적: 41.45㎡ (약 12.5평)

* 건물면적: 66.16㎡ (약 20.0평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

5. 매각 정보

* 특이사항: 해당사항 없음

* 주의사항: 해당사항 없음

* 특수물건정보: 해당사항 없음

6. 입지조건

7. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청남도 당진시 면천면 성상리 소재 '면천 초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 2필 1단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

8. 교통 접근성

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

9. 토지 이용계획

* 면천면 성상리 993: 제2종일반주거지역, 중학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역

10. 권리분석

11. 등기부 현황

* 소유권보존: 목진혁 (2017-11-17)

* 소유권이전: 안계준 (2021-08-17, 매매)

* 근저당권: 서울경기양돈축산업협동조합 (84,000,000원, 2021-08-17) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 서울경기양돈축산업협동조합 (72,667,748원, 2025-09-16)

* 압류: 당진시 (2026-04-06)

* 등기부채권 총액: 84,000,000원

12. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2021년 08월 17일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권입니다.

13. 인수되는 권리

* 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

14. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

15. 상권분석

16. 주변 건물 정보

* 건축물 총괄표제부: 대지면적 952㎡, 연면적 1752.29㎡, 건폐율 39.21%, 용적률 184.06%, 주용도는 공동주택(다세대) 및 오피스텔입니다. 총 16세대, 2개동으로 구성되어 있습니다.

* 건물 표제부: 1개동, 철근콘크리트구조, 지상6층, 연면적 935.78㎡이며, 2017년 11월 03일에 사용승인을 받았습니다.

* 본건(1동 601호)은 전유면적 66.16㎡입니다.

17. 최근 매매 사례 분석

* 이경아트빌라 (2002년식, 65.95㎡): 2024년 2월, 67,000,000원 (약 1,016,000원/㎡)

* 신선빌라B동 (2008년식, 71.705㎡): 2025년 10월, 77,000,000원 (약 1,074,000원/㎡)

* 세화빌라 (1991년식, 57.08㎡): 2026년 6월, 30,000,000원 (약 525,000원/㎡)

* 본 물건은 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 최근 거래된 유사 면적, 유사 연식의 물건들을 고려했을 때, 제곱미터당 시세는 약 1,000,000원 ~ 1,100,000원 수준으로 판단됩니다.

* 이를 바탕으로 본 건물의 현재 시장 가치는 약 69,000,000원 ~ 73,000,000원 수준으로 추정됩니다.

18. 생활정보

19. 교육 시설

* 인근에 '면천 초등학교'가 소재하고 있습니다.

20. 편의 시설

* 주변에 근린생활시설 및 점포가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 지역에 대한 추가적인 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 조사 결과 명확히 확인되지 않았습니다.

21. 잠재적 리스크

22. 감정가와 시세 차이

* 본 건의 감정가는 105,000,000원이지만, 최근 유사 물건들의 거래 사례 분석 결과 추정 시세는 약 69,000,000원 ~ 73,000,000원 수준으로, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 고가 낙찰의 위험을 내포하고 있습니다.

23. 혐오시설 유무

* 반경 내 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 현재까지의 조사로 확인되지 않았습니다.

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역'에 해당되는 점은 참고할 필요가 있습니다.

24. 기타

* 임대 관계가 파악되지 않아 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 보증금은 0원입니다.)

25. 종합 의견

26. 물건 총평

* 본 물건은 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 접근성이 양호한 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로 비교적 명확합니다.

* 다만, 감정가(105,000,000원)와 최근 시세 분석을 통해 추정된 시장 가치(약 69,000,000원 ~ 73,000,000원) 간의 큰 차이는 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

27. 투자 포인트

28. 매력적인 요소

* 신축에 가까운 건물 연식 (2017년 사용승인)

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리상 정리가 용이

* 인근 학교 및 주거지 인프라

29. 향후 전망

* 지역 내 개발 계획이나 수요 변화에 따라 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 현재 시세 대비 감정가가 높은 점을 감안할 때, 시세에 맞는 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

30. 예상 입찰가

31. 제안

* 본 건물의 면적(66.16㎡)과 최근 거래 사례를 바탕으로 산출된 추정 시장 가치는 약 69,000,000원 ~ 73,000,000원입니다.

* 감정가 105,000,000원에 비해 낮은 수준이므로, 시장 가치를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가를 75,000,000원 수준으로 제안합니다.

* 이 가격은 최근 시세와 향후 가치 상승 가능성을 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.