나이스옥션 법원경매 천안 2025타경703 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 676-10 금호아트빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '구상골사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 '시가지후면 단독주택 및 공동주택지대' 임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호로서, 사용승인일 : 1991. 07. 12 외벽 : 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 창호 : 새시창호임.

이용상태

주택( '건축물대장'은 존재하나, 건축물 도면은 작성되어 있지 않음. ).

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'사다리꼴, 평지'인 토지를' 다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장된 '세로'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 : 성정동 676-10 < 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'. < 기반시설 > '소로3류( 폭8m 미만 )에 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

경매 사건번호는 천안지원 2025타경703 (1)이며, 부동산 강제 경매 사건입니다. 채권자는 김OO이며, 본건은 재매각으로 진행됩니다.

1.2. 부동산 현황

소재지는 충청남도 천안시 서북구 성정동 676-10, 금호아트빌라 2층 202호입니다.

용도는 다세대주택이며, 감정가는 64,000,000원입니다.

토지 면적은 37.16㎡ (약 11.24평)이며, 건물 면적은 54.01㎡ (약 16.34평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 매각 조건

본건은 재매각 물건입니다.

등기부채권 총액은 184,744,590원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 확인되나, 구체적인 내용은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '구상골사거리' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 시가지 후면의 단독주택 및 공동주택 지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

서측으로는 포장된 도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

대지권의 목적인 토지는 성정동 676-10번지로, 용도지역은 '도시지역', '제2종 일반주거지역'입니다.

'소로3류(폭 8m 미만)'에 접해 있으며, '가축사육제한구역'(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 이전 후 2021년 3월 10일 김현기 씨에게 매매로 소유권이 이전되었습니다(매매가 66,000,000원).

말소기준권리는 2021년 3월 10일 천안시산림조합의 근저당 36,000,000원입니다.

이후 한국자산관리공사(가압류, 2022.09.30), 김병덕(가압류, 2025.05.15)의 권리가 있었으나 모두 말소되었습니다.

본건 강제경매는 김병덕 씨가 2025년 9월 10일 신청한 것으로, 10번 가압류의 본압류로의 이행으로 인한 것입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 "미상"으로 기재되어 있습니다. 보증금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

- 용정빌라(738-11, 1990년식, 42.96㎡): 2026년 4월 16일 6,600만원에 거래.

- 클릭하우스(735-3, 2016년식, 59.89㎡, 연립): 2026년 4월 1일 14,700만원에 거래. (신축 연립으로 비교 대상에서 다소 차이)

- 중앙빌라(710-15, 1990년식, 36.765㎡): 2026년 7월 6일 2,300만원에 거래. (거래 금액이 현저히 낮아 특이사항 존재 가능성)

4.2. 시세 현황

본건(금호아트빌라 2층 202호)의 면적은 54.01㎡ (약 16.34평)이며, 감정가는 64,000,000원입니다. 이는 평당 약 391만원 수준입니다.

유사한 시기에 건축된(1990년) '용정빌라'의 42.96㎡ (약 13평) 면적이 6,600만원에 실거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

'중앙빌라'의 거래가는 특이사항을 배제하고 비교하기 어렵습니다.

신축 연립인 '클릭하우스'의 높은 시세는 직접적인 비교 대상이 어렵습니다.

따라서, 본건은 주변 다세대주택의 일반적인 시세 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 '구상골사거리' 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변이 주택지대로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

성정동은 천안시의 주요 상업 및 주거 지역으로, 다양한 상가, 병원, 학교 등 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 입찰 가격 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1991년 7월 12일로, 약 35년이 경과한 건물입니다. 이에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조이며, 외벽 마감은 적벽돌쌓기 및 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

7. 투자 포인트

* 주요 도로 및 사거리 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 주변이 주택지대로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 감정가가 주변 실거래가와 유사한 수준으로, 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 인수되는 보증금 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

8. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성정동에 위치한 다세대주택으로, 재매각 물건입니다. 약 35년 된 건물이나, 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. '구상골사거리' 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 양호하며, 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 명확한 편이나, 임차인의 보증금 및 차임이 '미상'으로 기재되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다. 재매각 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,000,000원입니다. 유사한 조건의 인근 다세대주택인 '용정빌라'가 2026년 4월 6,600만원에 실거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 약간 상회할 것으로 예상됩니다.

건물 노후도 및 재매각 물건임을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 64,000,000원에서 시작하여, 최대 68,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

성공적인 낙찰을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 임차인 정보 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.