나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1160 [1] 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 357-9 비동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재 "신례원1리새마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 기존주택 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호로서, (사용승인일 : 1990.01.08.) 외벽 : 적벽돌치장쌓기, 사이딩판넬 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창문 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, CCTV 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 "연립주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4M 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #357-9: 도시지역, 제2종일반주거지역(2018-01-24), 가축사육제한구역(전부제한지역 (도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1160 (1)

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 357-9 비동 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 54,000,000원

토지면적: 74.16㎡ (약 22.43평)

토지지분: 74.16㎡ (약 22.43평)

건물면적: 72.44㎡ (약 21.91평)

건물지분: 72.44㎡ (약 21.91평)

건축물대장상 용도: 연립주택

건축물대장상 사용승인일: 1990년 1월 8일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예산중부신용협동조합

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재 "신례원1리새마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(#357-9)는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로, 현재 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (예산중부신용협동조합, 2020년 9월 1일 접수, 18,000,000원)이며, 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부현황:

* 소유권 이전: 김동진 (2009년 2월 20일), 이의자 (2010년 6월 1일, 매매 30,000,000원)

* 근저당권: 예산중부신용협동조합 (2020년 9월 1일, 18,000,000원)

* 가압류: 예산농업협동조합 (2025년 4월 29일, 36,327,296원)

* 임의경매: 예산중부신용협동조합 (2025년 9월 15일, 8,404,187원)

* 총 등기부채권액: 54,327,296원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

1.4. 상권분석

* 본건은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거지 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설도 함께 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 용이할 것으로 보입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 2월 20일 거래된 '리치빌4차' (신축, 다세대, 전용 41.9㎡)는 4,700만원에 거래되었습니다. (약 112만원/㎡)

* 2026년 4월 20일 거래된 '은혜(262-3)' (1987년식, 연립, 전용 49.716㎡)는 2,700만원에 거래되었습니다. (약 54만원/㎡)

* 2026년 4월 10일 거래된 '국민주택' (1986년식, 연립, 전용 60.15㎡)은 1,200만원에 거래되었습니다. (약 20만원/㎡)

* 본건(1990년식, 연립, 전용 72.44㎡)의 감정가는 54,000,000원으로, 연식이 유사한 '은혜'의 거래가(2,700만원)에 비해서는 높은 편입니다. 신축인 '리치빌4차'의 거래가와 비교하면 중간 정도의 가격으로 책정된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 지역은 주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등)은 인근에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통망으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량으로 주요 도로 접근도 가능합니다.

* 특이사항으로, 예산군에서 생활폐기물 소각시설 설치를 추진 중이라는 정보가 있으며, 이는 지역 발전에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1990년 건축되어 약 35년이 경과한 건물로, 향후 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미상 임차인: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 확인되나, 실제 존재하는 미등기 임차인이나 보증금/차임이 미확인된 임차인이 있을 경우 예상치 못한 명도 또는 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래된 연립주택 사례에 비해 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 실제 시장 가치를 재확인할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 예산군에서 폐기물 소각시설 설치를 추진 중이라는 정보가 확인되었으나, 본건 물건지와의 직접적인 인접성 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 예산군 예산읍의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 존재합니다. 건물의 연식이 오래되었음을 고려할 때, 감정가 대비 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 필요하며, 최근 시장 거래 사례를 바탕으로 실질적인 가치를 평가해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 노후 주택의 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려한 투자 접근이 가능합니다.

* 주거 지역 내의 안정적인 입지를 바탕으로 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지 지분을 포함하고 있어, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 연식 및 면적의 연립주택 거래 사례(2026년 4월, 2,700만원)와 본건 건물의 전용 면적(72.44㎡)을 고려했을 때, 현재 감정가(54,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 미상 임차인 리스크, 건물 노후도 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 37,800,000원 ~ 45,900,000원 범위 내에서, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 명도 가능성을 면밀히 분석하여 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 2026년 4월 거래된 2,700만원 사례를 감안하여, 40,000,000원 내외에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적인 방안이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.