나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503383 [1] 세종특별자치시 아름동 1333 세종조이1 1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 아름동 소재 '아름동행정복지센터’ 남서측 인근에 위치하는 구분건물(제1 동 제1층 제104호, 제105호)로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 학교 등으로 형성 되어있는 지역으로서, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 내 제1층 제104호, 제105호로서, (사용승인일: 2016.03.25) 외벽: 석재, 드라이비트 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥: 타일 마감 등, 창호: 전면 강화유리 마감임.

이용상태

기호(1,2): 현황 2개호를 일단의 '음식점(상호: 오늘은 불닭&닭발)'으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소화전, 스프링쿨러, 천장에어컨, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, '상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각 폭 15M내외(2차선)의 포장도도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭15m~20m)(접함), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 기호(1,2)는 세입자가 2개호 모두 임차하여 사용중에 있는 것으로 조사됨. *기 타: 없음.

물건 비고

현황 104호와 105호 내부 벽체를 터서 음식점으로 이용하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503383 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 표시

소재지: 세종특별자치시 아름동 1333 세종조이1 1동 1층104호

건물명: 세종조이1

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 2층, 지상 6층 건물

사용승인일: 2016년 03월 25일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 561,000,000원

토지면적: 26.89㎡ (약 8.14평)

토지지분: 26.892㎡ (약 8.14평)

건물면적: 41.85㎡ (약 12.66평)

건물지분: 41.85㎡ (약 12.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

주의사항: 현황 104호와 105호 내부 벽체를 터서 음식점으로 이용하고 있음.

물건명세서 참고사항: 현황 104호와 105호 내부 벽체를 터서 음식점으로 이용하고 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 아름동 소재 ‘아름동행정복지센터’ 남서측 인근에 위치함.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 학교 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

본건 동측 및 남측으로 폭 15M 내외 (2차선)의 포장도로를 이용 중임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 중로2류 (폭 15m~20m) (접함)

제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 말소기준권리(근저당권)는 2016년 05월 12일 국민은행 근저당권 456,000,000원임.

이후 접수된 권리(임의경매 등)는 모두 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 456,000,000원 (말소기준권리 기준)

3.2. 임차인 현황

임차인: 안자영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2019-01-17

대항력: 없음

비고: -

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부 상 별도 등재된 지상권은 확인되지 않음.)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 인수 없음)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 현재 104호와 105호가 내부 벽체를 터서 '음식점(상호: 오늘은 불닭&닭발)'으로 이용 중임.

주변 지역은 다양한 근린생활시설로 형성되어 있음.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 학교 등이 인접하여 주거 및 생활 편의 기능이 혼합된 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

아름동행정복지센터가 인근에 위치하며, 복합커뮤니티센터, 아름스포츠센터 등 다양한 공공 및 편의시설이 소재함.

5.2. 교육환경

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변에 학교가 존재할 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 구조 변경

현황 104호와 105호가 내부 벽체를 터서 하나의 공간으로 이용 중인 상태이므로, 원상복구 또는 분할 사용 시 추가 비용이나 행정 절차가 발생할 수 있음.

6.2. 권리 관련 사항

등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 실제 등기부에는 확인되지 않음. 인수되는 권리가 없을 것으로 예상되나, 현장 확인 및 권리 분석 시 추가적인 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 세종시 아름동의 상업지역에 위치한 구분상가로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물임. 현재 인접한 105호와 합쳐 음식점으로 사용 중이며, 내부의 벽체 철거로 인한 원상복구 가능성 및 비용 발생 여부를 주의 깊게 고려해야 함. 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적임. 아름동 행정복지센터, 아파트단지, 학교 등 다양한 시설이 인접해 있어 입지 조건은 양호함.

8. 투자 포인트

* 세종시의 개발 지역 내 입지 (일반상업지역).

* 인접 호실과 합쳐져 넓은 면적으로 활용 가능 (음식점 운영 등).

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공).

* 주거단지 및 공공시설 인접으로 잠재적 고객층 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 인수 보증금은 0원으로 조사됨. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 감정가(561,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 향후 시장 전망, 명도 가능성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사 및 컨설팅이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.