나이스옥션 법원경매 제천 2025타경165 [1] 충청북도 제천시 고암동 264-5 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원감정 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 고암동 소재 "에콜리안제천CC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노변 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 국도변 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 시외곽지대에 소재하나, 송학주천로(서측) 및 내토로(동남측)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)는 인접지와 대체로 평탄한 부정형의 일단지 토지로서 주유소용지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,2): 남측으로 35m~40m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2):자연녹지지역,대로1류(폭 35m~40m),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서 외벽: 적벽돌 쌓기 등 내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 창호: 샷시창호임. 기호(4): 철근콘크리트 및 조립식구조 평스라브 및 조립식 판넬지붕 2층 건물로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(3): 위험물저장 및 처리시설(사무실 및 화장실 등)임. 기호(4): 1층 사무실 및 창고 등으로 이용 중임 2층 사무실용도이나 현재 공실상태임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 와 같이 제시외건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(4)의 1층은 공부상 식당용도이나 현황은 사무실 및 숙소로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(4)의 건물 2층은 등기사항증명서(건물) 등재면적(159.576㎡)과 일반건축물대장상 등재면적(159.57㎡)이 상이함. 3) 제시외(ㄱ)건물은 기준시점 현재 미등기 상태이나 일반건축물대장상 등재되어 있음.

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물 포함.
2.컨테이너, 용도미상의 철판 시설물은 매각대상 아님[감정평가서 및 현황조사보고서(별첨 사진의 컨테이너, 국방색 철판 컨네이너) 각각 참조]
3.현황조사보고서는 “ 위 부동산의 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2019-199호에 따른 기계기구 목록 중 기호1. 주유기(복식)중 모델번호가 EL0106001과 EL01060032로 적시되어 있으나 현황조사 당시 확인한 바 EL0106001과 EL0106002가 하나의 복식 주유기로 되어 있는 것으로 보아 기계기구 목록에 적시된 EL01060032를 EL0106002로 봐도 될 것으로 보인다는 취지로 기재되어 있음.
4.기호5 주유기(복식)는 모델번호 없고, 제작자 및 제작일자도 확인불가로 해당 기계기구 확인할 수 없었다는 취지로 현황조사보고서에 기재되어 있으나 감정평가서에는 일련번호5와 같이 감정평가되어 있음(현황조사보고서 및 감정평가서 참조).
5.목록4 : 1층은 공부상 식당이나 사무실 및 창고로 이용중임. 2층은 사무실용도이나 현재 공실상태임.
6.목록4의 2층은 등기부등본(건물) 등재면적(159.576㎡)과 일반건축물대장상 등재면적(159.57㎡)이 상이함. 평가면적은 등기부등본상 면적을 기준으로 함(감정평가서 참조)
7.최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 대항력 있는 임차인으로서 배당에서 보증금을 전액 변제 받지 못하는 경우 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제천지원 2025타경165 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신한은행

감정가: 1,513,383,916원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 제천시 고암동 264-5

용도: 위험물저장 및 처리시설

토지면적: 1967.00㎡ (약 595.02평)

건물면적: 395.87㎡ (약 119.75평)

건물 제시외면적: 26.50㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 지분매각

1.4. 주요 특이사항

공동담보, 대항력있는 임차인 포함.

1.5. 주의사항

* 일괄매각, 제시외 건물 포함.

* 컨테이너, 용도미상의 철판 시설물은 매각 대상에서 제외됨.

* 주유기 등 기계기구 목록에 대한 감정평가 및 현황 조사 보고서상 일부 내용 상이.

* 건물(목록4) 1층은 공부상 식당이나 사무실 및 창고로 이용 중이며, 2층은 사무실 용도이나 현재 공실 상태임.

* 건물(목록4) 2층 면적에 등기부등본상 면적과 일반건축물대장상 면적 상이 (평가면적은 등기부등본상 면적 기준).

* 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 고암동 소재 "에콜리안제천CC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노변 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 국도변 상가지대임.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 시외곽지대에 소재하나 송학주천로(서측) 및 내토로(동남측)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임. 남측으로 35m~40m의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1,2)는 인접지와 대체로 평탄한 부정형의 일단지 토지로서 주유소용지로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2019-06-14)

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(을1, 을2 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인:

* 권 (보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2012-04-20)

* 최 (보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2012-04-09)

* 상기 임차인들은 대항력이 있으므로, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.4. 기타 권리사항

공동담보 물건으로, 해당 물건이 담보로 제공된 다른 물건들의 매각 결과에 따라 채권의 변제 순서 및 금액에 변동이 있을 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 국도변에 위치한 상가지대로, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있음. 주유소 용지로 이용 중인 토지 형태를 고려할 때, 차량 통행량이 많은 지역으로 판단됨. "에콜리안제천CC"가 인근에 있어 레저 및 관광 관련 활동 인구의 유입 가능성도 있음.

4.2. 업종 적합성

위험물저장 및 처리시설, 주유소 용지로 현황 이용되고 있어 관련 업종에 대한 잠재적 수요가 있을 것으로 보임. 다만, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 용도지역 제한은 향후 개발 및 업종 변경에 제약 요인이 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"에콜리안제천CC"가 남서측 인근에 위치함. 제천시 고암동 인근에는 의림지, 박달재, 청풍호 등 관광자원이 있으며, 제천 시내 접근성도 양호한 편임.

5.2. 잠재적 혐오시설 정보

주변 지역인 왕암동 일대에는 폐기물 매립장 관련 환경 오염 문제가 언급된 바 있음. 해당 물건지와의 정확한 거리 및 영향은 추가 확인이 필요하나, 잠재적 환경 문제에 대한 고려가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 임차인 권 (20,000,000원) 및 최 (10,000,000원)의 경우, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 시 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 30,000,000원의 추가 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 제시외 물건 관련 분쟁 가능성

일부 제시외 건물(컨테이너, 용도미상의 철판 시설물)은 매각 대상에서 제외되므로, 이에 대한 향후 소유권 및 철거 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 건물 면적 및 시설물 불확실성

건물(목록4) 2층의 등기부등본 및 건축물대장상 면적 상이, 주유기 등 기계기구 관련 감정평가와 현황 조사 보고서 간 불일치 등은 향후 명확한 확인 및 관리가 필요함.

6.4. 지역 지정 및 규제

자연녹지지역, 대로1류, 가축사육제한구역 등의 토지이용계획 및 제한상태는 향후 건축 및 개발에 제약을 줄 수 있음.

6.5. 공동담보 물건

본 물건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보물의 매각 상황에 따라 채권 변제율 및 경매 절차에 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 고암동에 위치한 위험물저장 및 처리시설로, 주유소 용지로 이용 중인 토지와 건물을 포함하고 있습니다. 국도변에 위치하여 접근성이 양호하나, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 가능성, 제외되는 제시외 물건과의 관련 문제, 건물 면적 및 기계기구 관련 불확실성 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 인근 왕암동 폐기물 매립장 관련 환경 오염 우려 지역과의 근접성도 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주유소 또는 위험물 관련 시설 운영 경험 및 전문성이 있는 경우, 현 시설을 활용한 사업 영위 가능성이 있음.

* 대로변에 위치하여 물류 이동 및 접근성이 용이함.

* 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,513,383,916원입니다.

매수인이 인수해야 할 것으로 예상되는 임차인 보증금 합계는 30,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 상기 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하되, 물건의 특성, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.