나이스옥션 법원경매 제천 2025타경163 [1] 충청북도 제천시 왕암동 905 현진에버빌1차 103동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.10.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 왕암동 소재 ‘왕암공원’ 북동측 인근방향에 위치하는 부동산(아파트)으로서, 본건의 주변은 대규모 산업단지 및 저층의 근린주택이 소재하며 그외 공장, 전답지, 자연림 등이 일부 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북동측 방향으로 도보 약3분 정도의 거리에 노선버스정류장(고추시장)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 아파트로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 창호: 하이샷시 2중창호 내벽: 벽지, 타일 바닥: 강화마루, 타일

이용상태

아파트(침칠1,2, 안방, 거실, 주방/식당, 발코니1,2,3,4, 전실, 현관, 화단)로 이용중임.

설비내역

지상 및 지하 주차장, 1층 스크린도어, 승강기, 소화전, 위생 및 급배수설비, 지역난방(도시가스)임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측방면으로 바이오밸리3로(왕복4차선의 아스팔트 포장도로), 남측방면으로 소새로(왕복2차선의 아스팔트 포장도로)에 접근할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 제1종지구단위계획구역(공동주택용지) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지(공장용지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한방·산업벨트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경163 (1)

소재지: 충청북도 제천시 왕암동 905 현진에버빌1차 103동 8층803호

용도: 아파트

감정가: 263,000,000원 (26,300만원)

토지면적: 58.89㎡ (약 17.81평)

건물면적: 84.68㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 왕암동 소재 '왕암공원' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 산업단지, 저층 근린주택, 공장, 전답지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. 과거 왕암동 제1산업단지 내 폐기물 매립장 관련 환경오염 우려가 제기된 바 있으며, 관련 시설 안정화 및 개선 작업이 진행되어 왔습니다. 현재는 산업단지 환경오염 예방을 위한 합동 점검 등이 실시되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

일반 차량 접근이 용이하며, 남동측으로 약 3분 거리에 버스정류장(고추시장)이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 동측의 바이오밸리3로(왕복 4차선)와 남측의 소새로(왕복 2차선)를 통해 도로망 접근이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로2류, 중로3류 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 지방산업단지(공장용지), 중점경관관리구역(한방·산업벨트)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류 등기가 존재하였으나, 말소기준권리인 '제천남부신용협동조합'의 근저당권(접수일자 2016-02-01, 169,000,000원)을 기준으로 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전: 정영민 (2007-10-02), 명효진 (2016-02-01, 매매 금183,000,000원)

* 근저당: 제천남부신용협동조합 (2016-02-01, 169,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 엔에이치농협캐피탈주식회사 (2020-03-23, 64,628,418원, 말소), 중소기업은행 (2020-04-20, 26,816,386원, 말소), 중소기업은행 (2020-04-23, 101,948,497원, 말소), 비엔케이캐피탈 (2020-06-19, 50,739,159원, 말소)

* 임의경매: 제천남부신용협동조합 (2025-09-17, 100,386,175원, 말소)

총 등기부채권액: 413,132,460원

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임차인에 대한 상세 정보 및 보증금/차임은 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 왕암동 지역은 제천시의 주요 산업단지 배후 지역으로, 주변에 산업시설과 주거시설이 공존하고 있습니다. 최근 2026년 1월 거래된 84.68㎡ 면적의 아파트가 23,500만원, 2026년 3월 거래된 동일 면적 아파트가 22,300만원에 실거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가(26,300만원) 대비 현재 시세가 다소 낮게 형성되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거시설 정보

현진에버빌1차는 2007년 7월에 사용 승인된 아파트로, 총 6개동 377세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층 높이에 지하 및 지상 주차 공간이 마련되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다. 본 건은 103동 8층에 위치하며, 전용면적 84.68㎡ (약 25.61평)입니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 인근에 왕암공원이 위치하고 있으며, 대중교통을 이용하면 시내 주요 편의시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

과거 왕암동 일대 폐기물 매립장과 관련된 환경 오염 이슈가 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 비록 현재 관련 시설에 대한 안정화 사업 및 관리가 이루어지고 있으나, 과거 환경 문제 이력은 장기적인 관점에서 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 임차인 정보가 일부 미상으로 남아 있어 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 제천시 왕암동의 산업단지 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있으나, 권리상 문제는 없는 안전한 물건입니다. 과거 환경 문제 이력에 대한 확인이 필요하며, 임차인 관련 사항도 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 가격 메리트 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아 낙찰 후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 산업단지 인근: 왕암동 산업단지 배후 주거지로서 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 1월 3층 매물이 23,500만원, 2026년 3월 14층 매물이 22,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(8층, 84.68㎡)의 현 시세는 22,000만원에서 23,500만원 사이로 추정됩니다. 감정가 26,300만원은 현재 시장 가격보다 높게 형성된 것으로 보입니다. 안전하고 합리적인 투자를 위해서는 시세 범위를 고려한 입찰이 권장됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 230,000,000원 (2억 3천만원)으로 제안합니다. 이는 최근 최고 실거래가 수준으로, 경쟁 상황에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.