나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51746 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 48 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 "강서1동 행정복지센터" 남서쪽 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 영유아보육시설로 이용 중임. 일련번호 3) : 본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 부속토지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북쪽으로 노폭 5m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 및 3) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(2023-02-03), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 1) 및 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 조경수가 소재하나 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물로 외벽: 치장벽돌, 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 알루미늄 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 2) : 영유아보육시설로 이용 중임.

설비내역

일련번호 2) : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 2) 옥상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51746 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 48 (신주소: 충청북도 청주시 흥덕구 가로수로1144번길 47)

용도: 노유자시설 (영유아보육시설)

감정가: 1,090,895,960원

토지면적: 521.00㎡ (약 157.63평)

토지지분: 521㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 365.98㎡ (약 110.71평)

건물지분: 365.98㎡

건물 제시외면적: 66.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (본건 강제경매 채권자는 김병철)

특이사항: 대항력있는임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

특수물건정보: 대항력있는임차인.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동에 위치하며, "강서1동 행정복지센터" 남서쪽에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다가구 주택, 단독 주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 있어 교통 접근성이 좋은 편입니다. 또한, 대중교통 이용을 위한 노선버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 대체로 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 및 부정형 토지로서 영유아보육시설 및 부속토지로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

- 소유권 이전: 1990-08-11 (사회복지법원충북희망원)

- 말소기준권리: 압류 (2021-09-09, 청주시)

- 강제 경매 개시 결정: 2025-09-15 (청주지방법원, 채권자: 김병철, 채권액: 48,400,000원)

* 건물 등기부 요약

- 소유권 보존: 2000-02-24 (사회복지법인충북희망원)

- 말소기준권리: 압류 (2021-09-09, 청주시)

- 강제 경매 개시 결정: 2025-09-15 (청주지방법원, 채권자: 김병철, 채권액: 48,400,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김성수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-05-07

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 김성수는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수되는 보증금은 0원이지만 명도 과정에서의 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다. 제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 공존하는 곳으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다. 인근의 강서1동 행정복지센터는 주민 편의 시설로서 공공 서비스를 제공하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 간선도로 및 버스 정류장 인접으로 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 강서1동 행정복지센터 등 공공기관 접근성이 양호합니다. 주변에 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 강서1동 행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주로 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있으며, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김성수는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 인수 부담이 없음을 의미할 수도 있으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 명도 협상이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각에 포함된 제시외 건물은 현재 상태 및 법적 소유 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 강서동에 위치한 노유자시설(영유아보육시설)로, 지역 내 주거 및 생활 편의 시설과 인접하여 입지 조건이 양호합니다. 토지 및 건물 면적 또한 안정적으로 확보되어 있어 활용도가 높을 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 절차 진행 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 조건이므로, 현황 조사를 통해 추가적인 가치나 부담 요소를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 용도 적합성: 현재 영유아보육시설로 이용 중이며, 해당 용도로 지속적인 활용이 가능합니다.

* 입지 장점: 강서1동 행정복지센터 인근에 위치하여 지역 주민 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 활용도를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,090,895,960원입니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인과의 명도 협상 난이도, 제시외 건물의 상태 및 처리 비용, 향후 예상되는 수리비, 그리고 본 물건의 시장 가치 및 경매 시장의 전반적인 동향을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.