나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50898 [1] 강원특별자치도 춘천시 근화동 279-8 신성근화미소지움아파트 110동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 효자동 소재 ‘한국방송통신대학교 강원지역대학’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물(제110동) 내 제7층 제702호로써, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측 왕복2차선도로를 통해 단지내도로로 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 지구단위계획구역(근화주공아파트제1종지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-11)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-04-08)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 의뢰목록 및 공부에 의거하였습니다. 나. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. 다. 구분건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조에 의거, 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 거래가 이루어지는바, 토지와 건물의 구분 평가는 원칙적으로 곤란하나, 귀 요청 및 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 감정평가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 후첨 "구분건물 감정평가 명세표"에 기재하였는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50898 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 근화동 279-8 신성근화미소지움아파트 110동 7층 702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 516,000,000원 (51600만원)

* 토지면적: 61.07㎡ (약 18.48평)

* 건물면적: 133.97㎡ (약 40.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프에스이오공육유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 춘천시 효자동 소재 ‘한국방송통신대학교 강원지역대학’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

* 도로상태: 본건 남측 및 북측 왕복 2차선 도로를 통해 단지 내 도로로 진출입이 가능합니다.

* 주변 시설: 본건은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있으며, 인근에 한국방송통신대학교 강원지역대학이 소재합니다. 토지이용계획상 철도보호지구 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하나, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 2008년 4월 7일 김희화 씨에게 소유권이 이전되었고, 2020년 2월 21일 이상훈 외 1명에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2020년 2월 21일 신한은행 근저당(을6, 199,650,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 본건의 경우, 을6 근저당 이후의 모든 권리(을8, 을9, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 을10, 갑11)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 그러나 등기부 요약상 별도의 지상권 등기는 현재까지 확인되지 않았습니다. 따라서 현재까지 파악된 권리사항은 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 '기타참고사항'에 폐문, 부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 실제 이용 상태와 다를 수 있다는 내용이 있으므로, 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 강원특별자치도 춘천시 근화동의 신성근화미소지움 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

* 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의 및 공공시설은 차량 이동을 통해 접근 가능한 거리 내에 있을 것으로 예상됩니다.

* 최근 아파트 매매 실거래가가 2026년 6월에 23,900만원에서 27,500만원 사이로, 시장 활성화 및 가격 상승 추세를 보이고 있습니다. (이는 59.92㎡ 전용면적 기준이며, 본건의 133.97㎡ 건물면적과는 차이가 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 아파트명: 신성근화미소지움

* 주소: 강원특별자치도 춘천시 근화동 279-8

* 준공일: 2007년 12월 18일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 동/층수: 총 15층 건물 중 7층 702호

* 면적:

* 토지 면적: 61.07㎡ (약 18.48평)

* 건물 면적: 133.97㎡ (약 40.53평) - 공급면적으로 추정

* 전용 면적: 제공된 JSON 데이터에 따르면 유사 주택의 전용면적은 59.92㎡ (약 18.13평)입니다. 본 건의 정확한 전용면적은 별도 확인이 필요합니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전 등이 구비되어 있습니다.

* 단지 정보: 총 12개동, 1092세대 규모이며, 110동은 15층 건물입니다.

제공된 아파트 정보에 따르면 총 주차 가능 대수는 109대(지상 3대, 지하 40대)로 기재되어 있습니다.

그러나 건축물대장 총괄표제부상 총 주차 가능 대수는 1245대로 기재되어 있어, 실제 주차 환경에 대한 확인이 필요합니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관으로부터 유동화 전문회사로 이전된 상태입니다.

* 내부 확인 제한: '기타참고사항'에 따르면, 폐문, 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여 실제 이용 상태 및 내부 구조도는 상이할 수 있습니다. 이는 정확한 물건 상태 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (근화주공아파트 제1종지구단위계획구역)

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 철도보호지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역

이러한 용도지역 및 각종 규제는 향후 건축이나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주차대수 정보 상이: 아파트 단지 정보 상 총 주차 가능 대수는 109대로 기재되어 있으나, 건축물대장 총괄표제부 상에는 1245대로 기재되어 있어 실제 주차 환경에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 춘천시 근화동에 위치한 신성근화미소지움 아파트 110동 7층 702호로, 감정가는 51,600만원입니다.

* 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 명확한 편입니다.

* 다만, 폐문으로 인한 내부 확인 불가, 주차대수 정보 상이 등은 응찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 최근 실거래가가 상승 추세에 있는 점은 긍정적이나, 제공된 실거래가 정보는 전용면적이 본건 건물면적과 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 감정가는 133.97㎡ 면적을 기준으로 산정되었으며, 이는 59.92㎡ 전용면적의 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 양호한 교통 접근성: 간선도로 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 모든 후순위 권리가 말소될 예정으로 낙찰 후 인수할 권리 부담이 적습니다.

* 춘천시 부동산 시장의 긍정적 추세: 최근 아파트 매매 가격 상승세를 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 51,600만원입니다. 최근 2026년 6월 거래된 유사 아파트(신성미소지움) 59.92㎡ 전용면적의 실거래가는 23,900만원에서 27,500만원 수준으로, 이는 본건의 건물면적(133.97㎡)과는 상당한 차이를 보입니다.

* 감정가(51,600만원)는 133.97㎡ (약 40.53평) 면적을 기준으로 평당 약 1,273만원으로 산정된 것으로 보입니다. 이는 제공된 59.92㎡ (약 18.13평) 면적의 실거래가 기준 평당 약 1,318만원 ~ 1,517만원과 유사하거나 낮은 수준입니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 경우 감정가를 기준으로 하되, 내부 미확인, 주차대수 정보 상이 등의 리스크와 경매 특성상 할인율을 적용한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 45,000만원 ~ 50,000만원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 확인하고, 최신 시세 동향 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.