나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20918 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 산191-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 "태장중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사 토지로서 자연림 및 일부 도로임.

인접 도로상태

본건 동측 토지 일부 노폭 약 3~4미터 내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부상 본건 토지 지목은 임야이나 현황 일부 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 지적경계불분명
- 목록1,2,3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 목록 1,2,4~8 2020.12.18.접수 제83173호 지상권등기 및 목록3 2021. 7. 2.접수 제40558호 지상권등기에 대해 지상권자 안성축산업협동조합으로부터 지상권등기 말소동의서 제출됨
- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 목록4 지상에 인근 사찰의 구조물이 소재할 가능성 있으나 정확한 경계는 측량 등 별도 확인 필요
- 목록4에 대한 건축물대장에는 주택ㆍ산신각(69.02㎡), 주택ㆍ산신각(69.02㎡)이 등재되어 있으나 현황 소재불명
- 목록6 지상에 매각에서 제외된 컨테이너 다수동, 천막 등 소재
- 목록7 지상에 매각에서 제외된 주택 2동 및 창고 1동 소재(법정지상권 성립여부 불분명)
- 목록1 공부상 전이나 현황 일부 도로
- 목록6 공부상 임야이나 현황 일부 도로 및 제시외 건부지
- 목록7 공부상 임야이나 현황 일부 제시외 건부지
- 목록8 공부상 임야이나 현황 일부 도로
- 감정평가액(최저매가가격)은 목록1,6,8 현황 일부 도로인 점, 목록6 일부 토목공사 등이 이루어진 점, 목록7 매각에서 제외된 제시외건물로 인해 제한받는 정도를 각 감안하고 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임
- 유치권신고인 김동학(세진건설중기, 공사대금 42,523,800원), 최종영(대호건기, 공사대금 8,294,000원), 장종운(신흥중기, 공사대금 15,312,000원), 김인권(세진건설중기, 공사대금 18,502,000원), 유경섭(늘푸른건설중기, 공사대금 5,104,000원), 김정자(신흥중기, 공사대금 6,800,000원)로 부터 토목공사대금채권을 위하여 각 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20918 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 산191-1

용도: 임야

감정가: 5,406,552,000원

토지면적: 75,440.00㎡ (약 22,821.75평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

3. 입지조건

4. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 "태장중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태

본건 동측 토지 일부 노폭 약 3~4미터 내외의 도로임.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한), 준보전산지임.

* 공부와의 차이

공부상 본건 토지 지목은 임야이나 현황 일부 도로임. (목록1, 6, 7, 8)

현황 일부 도로 및 제시외 건부지 (목록6, 7, 8)

5. 권리분석

6. 권리분석

* 말소기준권리

을10 근저당권, 2022-06-29 접수, 안성축산업협동조합, 3,783,000,000원

* 주요 권리관계

* 갑3 소유권이전, 2020-12-18 접수, 심상한

* 을5 지상권설정, 2020-12-18 접수, 안성축산업협동조합 (말소됨, 말소동의서 제출됨)

* 갑9 소유권이전, 2022-06-29 접수, 이상학

* 을13 근저당권, 2023-09-25 접수, 주식회사에이치엘엔지니어링

* 갑15 강제경매, 2025-07-04 접수, 주식회사에이치엘엔지니어링 (281,506,849원)

* 을14 근저당권, 2025-09-12 접수, 김경한

* 을15 근저당권, 2025-09-15 접수, 윤현지

* 갑16 임의경매, 2025-09-16 접수, 안성축산업협동조합 (2,980,643,562원)

* 갑17 가압류, 2025-10-14 접수, 주식회사에이치엘엔지니어링

* 등기부채권 총액

7,063,397,627원

* 유치권 신고

김동학(세진건설중기), 최종영(대호건기), 장종운(신흥중기), 김인권(세진건설중기), 유경섭(늘푸른건설중기), 김정자(신흥중기)로부터 토목공사대금채권을 위한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함.

* 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자):

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "지상권개요"가 기재되어 있으나, 지상권등기 말소 동의서가 제출되어 있어 실제 인수 여부는 별도 확인 필요.

7. 상권분석

8. 상권분석

* 주위 환경

본건은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 태장중학교 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경이 인접해 있음.

* 토지이용계획

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있음.

* 주변 시설

* 교육시설: 태장중학교 인근.

* 자연환경: 농경지 및 자연림 인접.

* 혐오시설: 제공된 정보상 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않으나, 과거 폐기물 처리 시설 설치 추진 관련 주민 반발 사례가 있었음. 해당 시설과 본건 물건의 거리는 별도 확인이 필요함. 가축사육제한구역으로 지정된 점은 고려할 수 있음.

9. 생활정보

10. 생활정보

* 교통 접근성

차량으로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

* 주거 환경

단독주택 지역 및 농경지, 자연림과 인접하여 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 임차인 정보

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 대항력: 없음

* 특이사항: 보증금이 없어 임차인으로 인한 금전적 인수 부담은 없음.

11. 잠재적 리스크

12. 잠재적 리스크

* 복합적인 권리관계

다수의 근저당, 가압류, 경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 유치권 신고가 다수 존재하나 성립 여부가 불분명함.

* 농지취득자격증명 필요

목록 1, 2, 3은 농지이므로 농지취득자격증명이 필요함. 미제출 시 보증금 몰수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 해당 관서에 문의하여 발급 가능 여부 확인 필요.

* 분묘기지권

분묘 소재 여부는 별도 확인이 요망되며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있는 잠재적 리스크 존재.

* 현황과 공부상 불일치

일부 목록(1, 6, 7, 8)의 경우 공부상 지목은 임야이나 현황 일부 도로이거나 제시외 건부지로 이용되고 있음. 지적 경계가 불분명하여 측량 등 별도 확인 필요.

* 현황 소재 불명 건물

목록 4에 건축물대장상 주택·산신각이 등재되어 있으나 현황 소재 불명으로 확인되어, 권리관계 또는 현황 파악에 어려움이 있을 수 있음.

* 매각 제외 물건

목록 6, 7 지상에 매각에서 제외된 컨테이너, 천막, 주택, 창고 등이 소재하고 있어 현황 파악 시 유의해야 함.

* 법정지상권 성립 가능성

목록 7 지상 주택, 창고 등에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가 확인 필요.

* 지적 경계 불분명

물건명세서에 지적 경계가 불분명하다는 점이 명시되어 있어, 정확한 면적 및 경계 확인을 위해 측량이 필요함.

* 중복 사건

본 건은 중복 사건으로, 다른 사건과의 연계 여부 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 함.

13. 종합 의견

14. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치한 대규모 임야로, 인근에 학교가 있고 주거 지역 및 준보전산지로서 개발 잠재력을 가지고 있음. 감정가는 54억 원대이며, 토지 면적은 약 22,821평에 달함.

긍정적인 요소로는 태장중학교 인근의 입지와 주거지역으로의 용도 지정, 그리고 지상권 등기 말소 동의서 제출로 일부 권리관계가 정리된 점을 들 수 있음.

하지만, 복합적인 권리관계(다수 근저당, 유치권 신고, 지상권 등기 말소 동의서 제출에도 불구하고 확인 필요)와 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 현황과 공부상 불일치, 소재 불명 건물, 매각 제외 물건 존재, 법정지상권 성립 여부 불분명, 지적 경계 불분명 등 다수의 잠재적 리스크가 존재함.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 소재 여부, 불분명한 지적 경계 및 현황 확인, 유치권 및 법정지상권 등 복잡한 권리관계에 대한 철저한 조사가 필수적임. 이러한 리스크들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험 많은 입찰자에게 적합한 물건으로 판단됨.

15. 투자 포인트

16. 투자 포인트

* 대규모 임야 보유: 총 75,440㎡ (약 22,821평)의 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회.

* 개발 잠재력: 제1종 및 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 택지 개발, 전원주택 단지 조성 등 다양한 개발 사업 추진 가능성.

* 교육 시설 인접: 태장중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 이는 주거 가치 상승에 긍정적 요인.

* 정리된 권리관계 일부: 지상권 등기 말소 동의서 제출로 인해 복잡했던 지상권 문제가 일부 해소될 가능성이 있음.

17. 예상 입찰가

18. 예상 입찰가

본건은 다수의 리스크 요인을 내포하고 있으나, 대규모 토지로서의 잠재적 가치를 고려할 때, 다음과 같은 요소를 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정평가액: 5,406,552,000원

* 현황 도로 등 공부와의 차이, 매각 제외 물건의 영향, 복잡한 권리관계 및 유치권, 분묘, 법정지상권 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명 필요 여부 및 취득 가능성, 분묘기지권 성립 여부, 불분명한 경계 측량 비용 등 추가적으로 발생할 수 있는 제반 비용을 감안해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 임차인 관련 부담은 없습니다.

위와 같은 제반 사항을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 철저한 현장 조사 및 권리관계 분석 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

구체적인 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

4,000,000,000원 ~ 4,500,000,000원

이는 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려한 범위이며, 최종 입찰가 결정은 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.