나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101424 [1] 경기도 의왕시 포일동 638 두산위브인덕원센트럴1단지 105동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 포일동 소재 '호수마을공원' 서측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 주를 이루는 주거지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상19층 건물 내 8층 803호로서, (사용승인일 : 2009.07.10) - 외벽 : 몰탈위시멘팅 마감 등, - 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-27)(나눔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-27)(벌말초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-27)(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(내손초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가)입니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101424 (1)

* 소재지: 경기도 의왕시 포일동 638 두산위브인덕원센트럴1단지 105동 8층803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 784,000,000원

* 토지면적: 40.31㎡ (약 12.19평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO)

* 건물 사용승인일: 2009년 07월 10일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의왕시 포일동에 위치한 '호수마을공원' 서측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 편리하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역, 여러 학교의 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, '토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)'으로 지정되어 있어, 매수 시 토지거래허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.1. 1. 주변 환경 분석

* 본건 인근에 '호수마을공원'이 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 현재 파악된 정보로는 주변에 혐오시설에 해당하는 시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 본 건에는 다수의 권리관계가 존재하나, 말소기준권리인 주식회사초이자산관리대부의 근저당권(2025.04.11. 접수, 금196,000,000원)보다 후순위로 설정된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주목해야 할 권리로는 을구 13번 주택임차권(예수경, 2026.03.24. 등기, 임대차보증금 470,000,000원)이 있습니다. 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다.

* 감정평가서 요약표의 '인수 보증금 합계: 0원'과는 달리, 물건명세서에 따르면 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실제 인수해야 할 보증금은 470,000,000원에서 배당받는 금액을 제외한 금액이 될 수 있습니다.

* 임차인 예수경의 전입일자는 2024.10.31.이며, 확정일자는 2024.08.16.입니다.

* 등기부상 총 채권액은 772,344,764원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 두산위브인덕원센트럴1단지는 2009년에 사용승인을 받은 아파트 단지입니다. 주변에는 유사한 시기의 아파트 단지들이 형성되어 있어 주거지로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 면적(84.97㎡)의 아파트가 2026년 5월부터 7월 사이에 9억 6천만원에서 10억 3천만원 사이에 거래되었습니다.

* 최근 평균 매매가(84.97㎡ 기준): 약 1,003,333,333원

* 최근 평균 매매가(3.3㎡ 당): 약 11,808,000원

* 본 단지는 총 450세대로 구성되어 있으며, 105동은 19층 건물에 66세대가 거주하고 있습니다.

* 단지 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 단지명: 두산위브인덕원센트럴1단지

* 주소: 경기도 의왕시 포일동 638번지 (평의길 48)

* 사용승인일: 2009년 07월 10일

* 세대수: 450세대

* 총 주차대수: 62대 (지상 12대, 지하 50대)

* 층수: 최고 21층, 최저 2층 (본건 8층)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 관리사무소 연락처: 031-424-6262

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 13번 임차권(예수경, 보증금 470,000,000원)은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰받는 금액 외에 보증금의 일부 또는 전부를 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 있음을 의미합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 토지 취득에 대한 허가 절차가 필수적입니다. 허가 불가능 시 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(7억 8천 4백만원)가 최근 실거래가(10억 3천만원 이상)보다 현저히 낮은 상태입니다. 이는 시장 상황 변화를 반영하지 못한 결과일 수 있으며, 입찰가 산정 시 시장 시세를 우선적으로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의왕시 포일동에 위치한 입지 좋은 아파트로, 주변 생활 환경 및 교통 여건이 우수합니다. 최근 시세는 감정가를 상회하고 있어 투자 가치가 충분히 있다고 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 토지거래허가구역이라는 특수성은 반드시 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 권리분석과 자금 계획 수립이 필요하며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정을 통해 성공적인 투자를 도모하시기 바랍니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지 조건: 호수마을공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통망을 자랑합니다.

* 시세 상승 잠재력: 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 흐름을 보이고 있어, 시장 가치 상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 포일동 일대의 꾸준한 주택 수요는 본건의 안정적인 가치를 뒷받침합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 470,000,000원 인수 가능성입니다. 매각으로 인해 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

최근 실거래가 평균은 약 10억 333만원이며, 감정가는 7억 8천 4백만원입니다.

본 건의 총 예상 부담액(입찰가 + 인수 보증금 중 배당받지 못하는 잔액)이 최근 시세 대비 약 80~85% 수준이 되는 것을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예를 들어, 총 예상 부담액을 약 8억 5천만원으로 가정해 보겠습니다.

현재 등기부상 채권 총액은 약 3억 8천 390만원입니다. 만약 경매가가 7억 5천만원으로 낙찰된다면, 채권액을 변제하고 약 3억 6천 610만원이 남게 됩니다.

이 경우, 임차인 보증금 4억 7천만원 중 3억 6천 610만원이 배당된다면, 부족분은 약 1억 390만원이 됩니다.

낙찰가(7억 5천만원) + 인수 보증금 부족분(1억 390만원) = 총 부담액 8억 5천 390만원.

이는 최근 실거래가 하단(9억 6천만원)보다 낮은 수준으로, 투자 메리트가 있다고 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가: 700,000,000원 ~ 750,000,000원 을 제안합니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 면밀한 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.