나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101428 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 946-1 뉴베스트빌1 101동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하고 있는 "안양공업고등학교" 남측 인근에 위치 하며, 본건 주위는 단독주택 및 다세대주택 등으로 이루어진 기존주택지대로서 제반 주위환 경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철1호선(안양역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 중 5층으로서, 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택(2개동) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 1.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 946-1번지에 소재한 뉴베스트빌Ⅰ 101동 5층 501호 다세대주택입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101428 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 300,000,000원입니다.

토지 면적은 40.49㎡ (약 12.25평)이며, 건물 면적은 66.95㎡ (약 20.25평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2015년에 건축되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 해당합니다.

총 세대수는 16세대이며, 주차는 16대 가능합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 946-1번지에 위치하며, "안양공업고등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집된 기존 주택지대로서 무난한 편입니다.

건물명은 뉴베스트빌Ⅰ이며, 도로명 주소는 경기도 안양시 만안구 양화로36번길 32 (안양동)입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 안양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

본건은 북서측으로 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 8일 접수된 주식회사쌍방울 근저당 (을5, 200,000,000원)입니다.

등기부등본상의 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권 보존(김면기), 소유권 이전(송미숙), 소유권 이전(권창균), 압류(서울특별시양천구, 안양시, 서초구, 국민건강보험공단) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권(박수)이 을7로 등기되어 있으며, 금액은 297,000,000원입니다. 전입일자는 2021년 3월 24일, 확정일자는 2021년 2월 15일입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (박 ): 보증금 297,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-24, 확정일자 2021-02-15. 대항력 없음.

* 이명인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-16. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항으로, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 1일부로 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이를 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 주택가 지역으로 형성되어 있습니다.

가까운 거리에 안양공업고등학교가 위치하고 있으며, 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

주요 상업 시설이나 대형 편의 시설에 대한 정보는 제한적이나, 근거리에 안양역이 있어 관련 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 안양역이 근거리에 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다. 주변 버스 노선도 다양하게 운행 중입니다.

교육: 안양공업고등학교가 인접해 있습니다.

편의시설: 안양역 주변 상업시설 및 관공서 등 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항: HUG가 대항력을 포기하고 잔액 청구권 포기 및 말소 동의 확약서를 제출한 점은 매수자에게는 유리할 수 있으나, 추후 발생할 수 있는 법적 해석의 차이 또는 예외 상황 발생 시 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 매수인은 해당 확약서의 법적 효력 및 의미를 명확히 파악해야 합니다.

채권 총액: 총 채권액이 3억 7천만원(근저당 2억 1천 + 강제경매 2억 9천 7백만원 - 일부 중복 계산될 수 있으므로 정확한 합계는 5억 7백만원)으로 감정평가액 3억원을 상회합니다. 이는 유찰 가능성을 높일 수 있으며, 경쟁자가 적을 경우 유리할 수 있습니다.

권리관계의 복잡성: 다수의 압류 및 근저당, 임차권이 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양역 인근에 위치한 신축에 가까운 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이사항 및 확약서 내용은 본건의 핵심적인 리스크이자 고려사항입니다. 매수인은 이 조건들을 면밀히 검토해야 합니다.

감정가 대비 높은 채권 총액은 경매 진행 과정에서 가격적인 메리트를 제공할 수 있으나, HUG의 조건 이행 여부가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

안양역 역세권 개발 가능성 및 지속적인 주택 수요 기대.

HUG 관련 복잡한 권리관계를 명확히 정리할 경우, 안전하게 취득할 수 있는 기회.

감정가 및 시세 대비 낮은 낙찰가를 기대해 볼 수 있는 요인 존재.

비교적 최근 준공 연도로 내부 상태 양호 예상.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석:

- 알프스타운 (2017년 준공, 60.84㎡, 5층): 2026년 7월, 320,000,000원

- 미영팰리스 (2017년 준공, 60.33㎡, 4층): 2026년 7월, 285,000,000원

본건 뉴베스트빌Ⅰ은 2015년 준공, 66.95㎡(약 20.25평)으로, 위 비교 사례와 건축 연도 및 면적에서 유사성을 가집니다.

최근 실거래가는 285,000,000원에서 320,000,000원 수준입니다.

감정가 300,000,000원은 이 시세 범위 내에 있습니다.

HUG 관련 인수 조건의 불확실성, 채권 총액 초과 등을 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

보수적인 관점에서, 시세 및 감정가를 참고하되 리스크 요인을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.