나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53308 [1] 경기도 시흥시 월곶동 1010-1 월곶2차풍림아이원아파트 211동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월곶중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 중.대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하는 공동주택지대로 주위환경 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 월곶역(수인선)이 소재하는등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층건내 11층 1103호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 하단부 치장벽돌마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감등 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기시설, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광평수 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(특수도로) (접합), 중로1류(폭20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53308 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 월곶동 1010-1 월곶2차풍림아이원아파트 211동 11층 1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 309,000,000 원

* 토지 면적: 32.85㎡ (약 9.94평)

* 토지 지분: 32.852㎡ (약 9.94평)

* 건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물 지분: 59.989㎡ (약 18.15평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월곶중학교" 동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 중.대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 공동주택지대로 주위 환경은 무난함.

* 교통 상황: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 월곶역(수인선)이 소재하여 제반 교통 여건은 무난함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 12월 22일자 하나은행 근저당권 (을7)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 갑2(2005-05-10), 갑3(2006-12-27), 갑4(2015-12-22)

* 근저당: 을7(하나은행, 144,760,000원), 을20(주식회사오케이플러스대부, 96,200,000원), 을22(주식회사오케이플러스대부, 20,800,000원) - 모두 말소 확인됨.

* 근저당부채권질권설정: 을20-6(랑대부캐피탈주식회사, 96,200,000원), 을22-4(랑대부캐피탈주식회사, 20,800,000원) - 모두 말소 확인됨.

* 가압류: 갑11(소상공인시장진흥공단, 32,500,210원) - 말소 확인됨.

* 임의경매개시결정: 갑12(주식회사오케이플러스대부, 109,538,519원, 2025-09-15)

* 임차인 현황:

* 임대 관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* *주의: 임대 관계가 미상임에도 불구하고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. *

* 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

* *주의: 만약 실제로 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우, 이는 낙찰자가 인수해야 하므로 면밀한 확인이 필요합니다. *

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설 및 상업 시설이 발달하여 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 배후 수요: 중.대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 잠재력: 월곶역을 중심으로 한 교통망 개선 및 지역 개발 계획에 따라 향후 상권 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 월곶2차풍림아이원

* 주소: 경기도 시흥시 월곶동 1010-1

* 건축 연면적: 총면적 141,631.44㎡ (15개 동, 1725세대)

* 사용 승인일: 2005년 2월 21일 (준공 20년차)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

* 해당 호수: 211동 11층 1103호 (총 20층 건물 중)

* 전용 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 분양 면적: (자료상 직접적인 분양 면적 표기 없음. 일반적인 59.99㎡ 전용은 약 84㎡ 분양 면적에 해당될 수 있음)

* 주차: 총 1,752대 (지하 기계식 1,218대, 지상 자주식 534대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

* 주변 시설: "월곶중학교" 인근에 위치하며, 주거 단지 내 및 주변에 편의시설, 교육 시설 등이 분포하고 있어 생활 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 현장 조사 시 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리 존재 가능성: 물건명세서에 지상권 등 소멸되지 않는 권리가 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 만약 인수해야 하는 권리가 있다면 이는 낙찰자의 부담으로 작용합니다.

* 건축 연식: 2005년 준공으로 약 20년차 아파트이므로, 향후 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 각종 보호구역 등에 해당하여 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치한 월곶2차풍림아이원아파트 211동 11층 1103호로, 월곶역 역세권에 속해 교통이 편리하며 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 인해 주거 환경이 안정적입니다. 대규모 단지로 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관계 미상 및 소멸되지 않는 권리 가능성 등 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통한 권리 분석이 선행되어야 합니다. 최근 시세 정보를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통 편리성: 월곶역(수인선)을 통한 수도권 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 양호한 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적이며 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 단지 내 및 주변의 다양한 상업 시설과 생활 편의 시설을 이용하기 편리합니다.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 특성: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 309,000,000 원

* 최근 실거래가 (59.99㎡ 기준):

* 2026년 7월 17일: 287,000,000 원 (17층)

* 2026년 7월 3일: 266,000,000 원 (2층)

* 시세 분석:

* 본건은 11층으로, 유사 면적의 최근 실거래가(266,000,000원 ~ 287,000,000원)를 고려할 때, 11층의 가치는 해당 범위 내 또는 약간 상회할 수 있습니다.

* 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으므로, 무리하게 감정가 이상으로 입찰하는 것은 지양할 필요가 있습니다.

* 임대차 관계 미상 및 소멸되지 않는 권리 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 최근 실거래가 최고가(287,000,000원)를 기준으로 하되, 11층의 선호도와 시장 상황을 고려하여 285,000,000원 ~ 305,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사, 권리 분석, 최신 시세 정보 확인, 세무 및 법률 전문가 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.