나이스옥션 법원경매 안산 2025타경848 [1] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하고 있는 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 및 3층으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임. 기호(3) ~ 기호(7) : 병원(상호명 : 우리의원) 부설 아동발달클리닉으로 이용중임. 기호(8), 기호(9) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 대체로 가장형이며, 근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 약 각각 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 301호~305호(5개호) 및 306호~307호(2개호)의 경우 각각 벽체 구분없이 일괄하여 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 시흥시 장곡동 904-2에 위치한 장현노블레스 2층 206호에 대한 경매 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경848 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (수원지방법원 안산지원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2, 장현노블레스 2층 206호

용도: 근린상가

감정가: 474,000,000원

토지면적: 39.45㎡ (약 11.93평)

토지 지분: 39.452㎡ (약 11.93평)

건물면적: 69.60㎡ (약 21.05평)

건물 지분: 69.6㎡ (약 21.05평)

건축물 현황: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 2층에 위치. 외벽은 돌붙임, 내벽은 페인트 및 내부인테리어 마감. 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등 구비.

1.3. 특이사항

유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, 장곡중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 주거시설이 혼재된 성숙 중인 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (하나은행, 2023-07-13)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인하여 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑구 6번: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사다솜이앤지, 2023-07-13)

* 갑구 7번: 소유권이전 (양승제, 2023-07-13)

* 을구 1번: 근저당권공동담보목록 (하나은행, 2023-07-13, 금4,800,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 9번: 가압류 (롯데카드, 2025-09-05, 금23,297,055원) - 말소

* 갑구 10번: 임의경매 (하나은행, 2025-09-12, 3,908,131,256원) - 말소

* 갑구 11번: 가압류 (하나카드, 2025-09-22, 금29,706,918원) - 말소

* 갑구 13번: 압류 (시흥시, 2026-04-16) - 말소

* 갑구 14번: 가압류 (우리금융캐피탈, 2026-06-09, 금52,434,341원) - 말소

* 갑구 15번: 압류 (시흥세무서장, 2026-09-01) - 말소

등기부채권 총액: 4,905,438,314원

3.3. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 양승제

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 19,743,000원

* 전입일자/사업일자: 2023-04-24

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

대항력있는 임차인인 양 씨는 보증금 230,000,000원에 대하여 대항력을 보유하고 있습니다. 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 시 보증금 관련 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본건은 현재 병원(상호명: 우리의원) 및 부설 아동발달클리닉으로 이용 중입니다. 이는 지역 주민들의 건강 및 복지 서비스 수요를 충족시키는 중요한 역할을 하고 있음을 시사합니다.

4.2. 상권 특성

물건이 소재한 장곡동 일대는 주거단지와 근린생활시설이 발달한 지역으로, 꾸준한 유동인구와 소비력을 기대할 수 있습니다. 특히, 병원 및 클리닉 용도로 사용되고 있어 의료 및 건강 관련 서비스 업종에 대한 수요가 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 장곡중학교, 장곡고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변 상가에 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 양 씨의 존재입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있지만, 실제 명도 과정에서 보증금 반환에 대한 협상이 필요하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로 진행된 경매는 채권의 유동화 과정을 거쳤기 때문에, 복잡한 권리 관계나 특이한 채권 회수 절차가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건은 공공주택지구, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동의 성숙 중인 상가지대에 위치하며, 현재 병원으로 활용되고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 권리 관계 확인과 신중한 명도 계획 수립을 요구합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리상 인수될 부분은 없어 보이나, 임차인과의 원만한 해결이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상권 내 위치: 근린상가 밀집 지역으로 꾸준한 수요 기대.

* 병원 및 클리닉 용도로의 검증된 활용: 특정 업종에 대한 성공적인 운영 사례 존재.

* 명도 완료 후 높은 임대 수익 기대: 임차인 문제 해결 시 재임대를 통한 수익 극대화 가능.

* 지역 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 계획 등에 따른 가치 상승 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가 474,000,000원을 기준으로, 위에서 분석된 입지, 권리관계, 상권, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 그리고 투자자의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.