나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52963 [1] 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 7층742호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 ""미사역"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 북서측 인근에 지하철 지하철 5호선 ""미사역""이 위치하
고, ""미사역"" 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 / 지상17층 건물 내 제7층 제742호로서
사용승인일은 2019.02.01.이며,
외 벽: 몰탈위페인팅, 복합판넬마감 등
내 벽: 벽지 및 타일붙임 등
창 호: 새시 창호(Pair Glass) 등임.

이용상태

집합건축물 대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(별지 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비(지역난방), 승강기시설(4대), 방송시설, 소화
전설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정형 에어컨, 현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 폭 약 20미터 정도, 남서측 및 북서측으로 폭 약 15미터 정도의 아스
팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(2014-10-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25. 외국인 등(외국
법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

기호(3) : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014
-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(
접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지
구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25.8.26.
~ 26.8.25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연
립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사 시점에는 소유자가 사용중인 것으로 탐문조사되나 등기사항전부증명서 상 주택임차
권등기되어 있고, 임차보증금은 금160,000,000.-이며, 확정일자는 2022년3월4일 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52963 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 7층742호 (신주소: 경기도 하남시 미사강변동로84번길 20)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 124,000,000원

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.3884㎡ (약 1.33평)

건물면적: 19.25㎡ (약 5.82평)

건물지분: 19.2506㎡ (약 5.82평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 / 지상17층

사용승인일: 2019.02.01.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 5호선 "미사역"이 위치하고, "미사역" 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

인접 토지로는 남동측 및 북동측으로 폭 약 20미터, 남서측 및 북서측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3) 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당하며, 중로1류 및 중로2류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등이 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래 시에만 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경52963)이 말소기준권리이며, 접수일자는 2025년 9월 11일입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김명준

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 25일

* 확정일자: 2022년 3월 4일

* 배당신고일자: 2024년 4월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차권은 을구 3번 순위로 등기되었으며, 말소기준권리보다 선순위입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위번호 3번의 주택임차권(임차보증금 160,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 퀸즈파크미사1차는 미사역 인근 중심상업지역에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 이로 인해 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다. 다양한 편의시설과 업무시설이 공존하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다. 또한, 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 많아 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물은 철근콘크리트구조로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 지역난방, 승강기(4대), 방송시설, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정형 에어컨, 현관보안설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(김명준)의 보증금 160,000,000원 인수 문제입니다. 해당 보증금 전액이 경매 절차에서 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 금액을 인수해야 하므로 실질적인 인수 금액이 커질 수 있습니다.

6.2. 토지거래 허가구역 지정

주택 거래에 한하여 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 외국인 매수 시 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 주택 거래에만 해당되며, 오피스텔의 경우 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의성 측면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 컨디션도 양호하며, 주변 상권 또한 발달해 있어 잠재력이 있는 물건입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리 분석상의 위험 요소가 존재합니다. 이 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 미사역 역세권 입지

* 신축급(2019년 사용승인) 오피스텔

* 발달된 주변 상권 및 풍부한 생활 인프라

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 토지 가치 확보 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 오피스텔의 실거래가는 119,000,000원에서 124,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정평가액은 124,000,000원입니다.

본 건의 예상 입찰가는 상기 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

제시된 정보에 따라 "인수 보증금"을 제외하고 산정한다면, 물건 자체의 시장 가치는 120,000,000원 ~ 124,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다. 따라서, 낙찰 후 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 실제 투자 가치 산정 시에는 이를 합산하여 총 비용을 계산해야 합니다.

투찰 희망가는 본 건의 순수 부동산 가치에 기반하여, 보증금 인수 부담을 감안한 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 잠재적 인수 금액을 고려하여 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. (이 금액은 순수 부동산 가치 기준이며, 임차인 인수 보증금 160,000,000원은 별도로 추가되는 비용입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.