나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52957 [1] 경기도 광주시 목현동 58-16 제이비타운2차 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 소재 "목현1동마을회관" 남동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 공장 등이 혼재한 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상1층~지상4층 건물 중 3층 302호로서, 외벽: 석재 붙임마감 등 내벽: 벽지 도배 및 페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

구분건물의 대지권에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52957 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 58-16 제이비타운2차 102동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 302,000,000원

* 토지 면적: 64.38㎡ (약 19.47평)

* 토지 지분: 64.375㎡ (약 19.47평)

* 건물 면적: 56.28㎡ (약 16.98평)

* 건물 지분: 56.28㎡ (약 16.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 본건은 경기도 광주시 "목현1동마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 공장 등이 혼재한 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 해당 지역은 계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 다수의 규제 사항이 존재합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 토지거래허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 허가 필요)

3. 권리분석

* 본 물건은 임의경매로 진행되며, 채권자는 케이에프에스이오공육유동화전문입니다.

* 등기부등본상 모든 근저당, 가압류 등은 말소될 예정입니다.

* 그러나, "구분건물의 대지권에 별도등기 있음"이라는 특이사항이 있으며, "구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨"이라고 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 구분지상권을 인수해야 함을 의미하며, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 공장 등 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 직접적인 상업 상권보다는 주거지의 성격이 강하며, 지역 주민들을 위한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조에 지상 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 건물에는 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 승강기, 소방 설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거지역 내의 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 인수 부담은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 토지 사용 및 활용에 직접적인 제약을 초래할 수 있으며, 재산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가는 302,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 추정한 시세는 약 225,000,000원 수준으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지역 내 규제: 본건 소재지는 계획관리지역, 성장관리구역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 다수의 토지이용 규제를 받고 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 모든 등기부상 채무는 매각으로 소멸되지만, 가장 큰 위험 요소는 매수인이 인수해야 하는 구분지상권입니다. 이 권리의 상세 내용과 영향력을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 감정가와 실제 시세 간의 차이도 고려해야 할 부분입니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 금융권 채무가 소멸될 예정으로, 권리 이전이 비교적 명확합니다.

* 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 시세 대비 감정가가 높아, 잠재적으로 가격 메리트가 있을 수 있습니다. (단, 인수되는 권리의 가치 하락분을 고려해야 함)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석했을 때, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 225,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본건은 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 중대한 인수 부담이 존재하므로, 실제 가치는 시세보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

이에 따라, 인수되는 구분지상권의 영향을 감안하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 인수되는 구분지상권의 구체적인 내용(내용, 범위, 존속 기간 등)을 반드시 확인하신 후, 실제 가치 하락분을 반영하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.