나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4024 [1] 경기도 하남시 감이동 500 포웰시티푸르지오라포레 308동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감일동 소재 '감일중학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 대규모 아파트단지, 노변 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주변환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 근거리 간선도로까지는 도보로 약 10여분 소요되며, 대중교통버스의 배차 및 배차가격 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 29층 건물 내 12층 1204호로서 외벽 : 치장타일 및 페인트 마감등 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 ,도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 부정형토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내 포장도로 정비되어 있으며 서측의 외곽공도 중로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구 <공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[감일2중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[감일3초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권미등기. 매수가격에는 대지가 포함된 가격이나 그 취득여부는 불분명함. 다만 신청채권자가 2026.7.2.자로 소유자 최진순이 토지(대지)면적을 포함한 소유권을 취득하였다는 의견서 및 자료를 제출함. 또한, 감정평가 작성 시 시공사를 상대로 한 정보공개요청상 소유자의 분양대금 완납이 확인 된 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경4024 (1)

소재지: 경기도 하남시 감이동 500 포웰시티푸르지오라포레 308동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 1,290,000,000원

토지면적: 45,130.00㎡ (약 13,654.6평) - 아파트 단지 전체 토지 면적

건물면적: 99.64㎡ (약 30.14평) - 전용 면적

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하OOO (하나은행)

1.2. 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 29층 건물 중 12층 (1204호). 외벽은 치장타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

아파트 단지 정보:

아파트명: 포웰시티 푸르지오 라포레

사용승인일: 2021년 2월 1일 (준공 5년차)

동수/세대수: 9개동 / 790세대

최고층/최저층: 29층 / 3층

주차대수: 총 1232대 (지하 기계식 주차)

건물 면적:

전용 면적: 99.64㎡ (약 30.14평)

분양 면적: 제공된 정보만으로는 정확한 분양 면적 확인이 어려우나, 유사 면적(99.6429㎡)의 거래 사례가 존재함.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 하남시 감일동 '감일중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 근거리 간선도로까지는 도보로 약 10분 소요됨. 대중교통 이용 사정은 보통임.

2.3. 도로 상태

아파트 단지 내 포장도로가 정비되어 있으며, 단지 서측으로는 노폭 약 20미터의 외곽 공도가 연계되어 있음.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2021년 6월 9일자 하나은행 근저당권 (을1)

소멸 예정 권리:

- 하나은행 근저당권 (을1)

- 하나은행 임의경매개시결정 (갑8)

- 하남시 압류 (갑9)

- 국민건강보험공단 압류 (갑10)

인수/소멸 여부: 상기 등기부상 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 800,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 5일

확정일자: 2025년 11월 5일

배당신고일자: 2025년 11월 5일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 종합 의견

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 김형란은 대항력이 없어 보증금 8억 원이 낙찰자에게 인수되지 않으므로, 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호함.

4.2. 잠재 고객층

주변 아파트 단지 거주민을 중심으로 안정적인 주거 수요가 형성되어 있음.

5. 생활 정보

5.1. 단지 내 편의/부대 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있음.

5.2. 건물 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등을 갖추었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 매각 가격에는 대지가 포함된 것으로 보이나, 낙찰자가 대지 소유권을 명확히 취득하는지에 대한 불확실성이 존재합니다. 다만, 신청 채권자(하나은행)가 소유자 최진순이 토지(대지)면적을 포함한 소유권을 취득했다는 의견서 및 자료를 제출하였으며, 감정평가 시 시공사를 통해 소유자의 분양대금 완납이 확인된 것으로 보입니다. 이에 따라 위험은 상당 부분 완화되었으나, 법적 절차상의 최종 확정은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건 관련 사항

본 물건이 유동화 자산으로 취급된 점은 추가적인 법적 쟁점이 발생할 가능성을 시사합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지이용계획상 '상대보호구역(학교환경위생정화구역)', '공장설립승인지역', '토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 지정, 26. 8. 25까지)' 등에 해당되어 추가적인 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 주변 환경 리스크

주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 인근에 학교와 공원이 조성되어 있어 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 신축급 아파트로, 비교적 우수한 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다. '대지권 미등기'라는 주요 쟁점이 존재하나, 신청 채권자의 소명 자료 등을 통해 위험이 상당 부분 해소된 것으로 보입니다. 이러한 점들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 아파트: 2021년 사용 승인으로 노후도가 낮아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지 조건: 대규모 아파트 단지 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교육 시설 및 공원 등 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 하남시의 지속적인 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,290,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(99.64㎡)의 거래 사례가 2026년 5월 23일 162,000만원(22층, 99.6429㎡)에 있었습니다. 본 건은 12층으로, 22층보다는 낮은 층수이나, 시세는 감정가(129,000만원)를 상회하는 수준입니다.

다만, '대지권 미등기'라는 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 거래가 중 157,000만원(8층, 99.43㎡)과 162,000만원(22층, 99.64㎡) 사이의 시세를 기준으로, 약 10% 내외의 할인을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 약 140,000만원에서 150,000만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.