나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57923 [1] 경기도 화성시 병점동 510-24 병점타운 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "송화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 대리석 붙임 등 마감, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 단지내 도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 한별이)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57923 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 병점동 510-24 병점타운 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 199,000,000원

* 토지면적: 45.17㎡ (약 13.66평)

* 토지지분: 45.175㎡ (약 13.66평)

* 건물면적: 48.72㎡ (약 14.73평)

* 건물지분: 48.72㎡ (약 14.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

* 이용상태: 다세대주택으로 이용중

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 구비

* 공부와의 차이: 해당사항 없음

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "송화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 단지내 도로가 접함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경57923)

* 등기부채권 총액: 210,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 한 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-17

* 확정일자: 2021-05-17

* 배당신고일자: 2023-06-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026.06.01.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1 (2016-11-15): 소유권보존 (강병삼)

* 갑2 (2017-05-12): 소유권이전 (유경민)

* 을5 (2023-06-27): 주택임차권 (한 , 210,000,000원). 전입 2021-06-17, 확정 2021-05-17. (말소 예정)

* 갑3 (2021-07-13): 소유권이전 (강호용)

* 갑4 (2025-09-17): 강제경매 (주택도시보증공사, 210,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5 (2026-02-02): 압류 (영천시). (말소)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

* 인근 학교: 송화초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 배후 수요: 주로 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 접근성도 양호함.

* 교육: 송화초등학교가 인근에 있어 초등 교육 환경이 좋음.

* 편의시설: 주거 지역 주변의 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 기타: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역(전술)에 해당하나, 최근 고도제한 완화 조치(2025년 9월 10일 이후 시행)로 인해 개발 및 건축 관련 규제가 완화될 가능성이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약허가구역: 본건 토지는 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 이는 향후 매도 시 허가 절차를 요할 수 있으나, 일반적으로 경매 매각으로 인한 취득은 허가 대상에서 제외될 수 있음. 단, 허가구역 지정은 해당 지역의 부동산 시장 과열을 방지하기 위한 조치이므로, 향후 부동산 정책 변화 가능성에 유의해야 함.

* 비행안전제2구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역(전술)에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음. 다만, 2025년 9월 10일 이후 시행된 건축물 높이 산정 기준 완화 조치로 인해 개발 제약이 완화될 수 있음.

* 임차인 확약서: 임차인(한 )이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 인수되는 임차보증금은 없으나 HUG 관련 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어려움.

1.6. 종합 의견

* 본건은 화성시 병점동의 다세대주택으로, 송화초등학교 인근에 위치하여 교육 및 주거 환경이 양호함.

* 강제경매로 진행되며, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 권리 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 토지거래허가구역 및 비행안전구역에 포함되어 있으나, 이는 향후 관리 및 개발 측면에서 고려해야 할 사항이며, 경매 취득 자체에는 직접적인 제약을 주지 않을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없음.

* 우수한 입지: 송화초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 지역 개발 잠재력: 화성시의 성장 발전 주축 계획에 따라 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건은 건물면적 48.72㎡ (약 14.73평)의 다세대주택이며, 감정가는 199,000,000원입니다.

* 주변 최근 매매 정보 분석 결과, 2018년식의 37.45㎡ 다세대주택이 2026년 1월 154,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 산정한 단위면적당 가격은 약 4,111,900원/㎡입니다.

* 본 건의 감정가 199,000,000원을 48.72㎡로 나눈 단위면적당 가격은 약 4,084,564원/㎡으로, 이는 최근 거래된 유사 면적 및 신축 연식의 다세대주택 시세 단가와 유사한 수준입니다.

* 1994년식의 56.27㎡ 다세대주택이 2026년 1월 50,000,000원에 거래된 정보는 본 건의 면적 및 감정가와 큰 차이를 보여, 다른 조건의 거래로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건의 감정가는 주변 최근 거래 사례의 시세 단가를 반영한 것으로 판단되며, 인수할 임차보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격에서 경쟁이 예상됩니다.

* 보수적으로는 감정가의 90% ~ 100% (179,100,000원 ~ 199,000,000원) 범위를 고려할 수 있습니다.

* 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라서는 감정가 이상으로 입찰가를 결정할 수 있습니다.

* 권장 예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 195,000,000원. (입찰 시점의 경쟁률 및 시장 분위기를 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.