나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57783 [1] 경기도 오산시 갈곶동 175 화남아파트 102동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 "대원초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 아파트, 공장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 현황 17층 건물내 12층 1204호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(저촉), 가축사육제한 구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25.,대상자:외국인 등/대상용도:단독, 다가구,아파트,연립,다세대주택), 지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 오산시 갈곶동 175 화남아파트 102동 12층 1204호에 위치한 아파트입니다. 사건번호는 수원지방법원 2025타경57783 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 김 입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 17층 건물 중 12층에 해당하며, 전용면적은 59.76㎡ (약 18.08평)입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 1998년 12월 16일에 사용승인을 받은 아파트입니다.

1.3. 토지 정보

본 건의 토지 지분은 28.86㎡ (약 8.73평)이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 토지 형상은 부정형이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 183,000,000원입니다. 토지와 건물 일괄매각으로 진행되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 오산시 갈곶동에 소재한 "대원초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 아파트, 공장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 지하철 1호선 오산역을 도보로 약 13분 거리에 이용 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2023년 4월 12일에 접수된 근저당권(을14, 정국자, 52,800,000원)입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 2025년 7월 30일에 접수된 주택임차권(을15, 김현수, 220,000,000원)이 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 이 외에도 여러 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등기 등이 존재하며, 등기부채권 총액은 292,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 대항력을 갖춘 임차인 김 씨가 거주 중입니다. 보증금은 220,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 5월 3일, 확정일자는 2022년 3월 21일입니다. 배당신고일자는 2025년 7월 30일이며, 해당 임차인은 선순위 임차권으로 권리신고액은 220,000,000원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 신청채권자이자 대항력 있는 선순위 임차인인 김 씨가 신청한 강제경매 사건입니다. 임차인 김 씨는 전입일자 및 확정일자 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 220,000,000원은 선순위 권리로서 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 해당 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 각별한 주의가 요구됩니다. 본 물건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건 인근에는 초등학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 아파트, 공장 등이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 조사된 바에 따르면, 현재 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본 물건이 속한 화남아파트는 경기도 오산시 갈곶동 175에 위치하며, 1998년 12월에 사용승인을 받은 총 328세대, 4개동 규모의 아파트 단지입니다. 최고 17층 높이이며, 총 337대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 병원, 치과, 한의원 등 의료시설과 초등학교, 유치원, 어린이집 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원 인수 위험: 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 하므로 이 부분에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과는 다른 특수한 절차가 있을 수 있으므로 이에 대한 이해가 필요합니다.

* 구축 아파트: 1998년 준공되어 건축 연령이 25년 이상 경과한 아파트입니다.

* 토지이용계획상 규제: 제3종일반주거지역, 중로1류 저촉, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치한 화남아파트 102동 12층 1204호로, 감정가는 183,000,000원입니다. "대원초등학교" 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 그러나 본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원 인수 가능성입니다. 이 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 할 경우, 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있으므로 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 최근 실거래가와 비교 시, 유사 면적의 아파트 시세는 약 17,000만원에서 19,000만원 수준으로 파악되나, 인수 위험으로 인해 실제 투자 가치는 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 오산시 갈곶동 소재 아파트 물건으로, "대원초등학교" 인근에 위치하여 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

* 전용면적 약 18평으로 1~2인 가구 또는 소형 주택을 찾는 실수요자에게 적합한 규모입니다.

* 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 존재하나, 이는 잠재적 위험 요소를 성공적으로 관리할 경우에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

본 물건의 전용면적은 59.76㎡ (약 18.08평)입니다. 최근 실거래 자료에 따르면, 유사한 면적(59.9㎡)의 7층 매물이 2026년 4월 24일 16,500만원에 거래되었습니다. 12층이라는 점을 고려하면, 본 물건의 시장 가치는 대략 17,000만원에서 19,000만원 사이로 추정됩니다. 본 물건의 감정가는 183,000,000원으로, 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

주요 위험 요소:

본 물건의 가장 큰 위험은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원을 인수해야 할 수도 있다는 점입니다. 이 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 총 매입 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

예상 입찰가 산정:

총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 선순위 임차인 보증금 220,000,000원의 잠재적 인수 위험을 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 낙찰 후 실제 임차인 보증금 회수율 등 추가적인 변수를 고려해야 하나, 이를 예측하기 어렵기 때문에 위험 프리미엄을 반영한 입찰이 필수적입니다.

권장 예상 입찰가: 130,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 투자 결정 전에는 반드시 현장 조사, 추가 권리 분석, 관련 법규 검토 등을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.