나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57798 [1] 경기도 화성시 향남읍 발안리 61-5 주민맨션 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 발안리 소재 "제암초등학교"북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로 외 벽 : 인조석붙임 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등. 바 닥 : 강화마루 및 일부 타일깔기 마감 등. 창 호 : 하이샷시 마감 등.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 발코니2, 주방, 거실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생급.배수시설, 소화설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 2필지 일단지로서 인접대비 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

발안리 61-5 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 발안리 61-32 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57798 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 발안리 61-5 주민맨션 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 51.97㎡ (약 15.72평)

건물면적: 76.33㎡ (약 23.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 발안리 소재 "제암초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 양호하다고 볼 수 있습니다.

토지는 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있으며, 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 7월 8일 접수된 주식회사제이에스캐피탈대부 외 1명의 근저당권(을9, 채권액 80,000,000원)입니다.

본 경매물건은 일반적인 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 한, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 을9(근저당), 을10(전세권설정), 을12(근저당) 모두 말소 처리되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황으로는 주식회사제이에스캐피탈대부가 확인되나, 보증금 0원, 차임 0원에 대항력은 없는 것으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

물건지 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주된 상권은 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권으로 파악됩니다. 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있어, 배후 주거 수요에 기반한 상권의 성격을 띱니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 제암초등학교가 북측 인근에 위치하여 초등학생 자녀가 있는 가정의 통학이 편리합니다.

* 교통: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 원활합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 매수자는 허가를 받아야 하므로, 거래 시 절차가 추가될 수 있습니다.

* 건축 연도: 본 건물의 건축 연도는 1990년으로 추정되며 (JSON 정보 중 가장 오래된 세광빌라 1990년), 연식이 있는 편이므로 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정: 발안리 61-5의 경우, 2025.08.26.~2026.08.25. 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 향남읍에 위치한 다세대주택으로, 제암초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며 교통 접근성 또한 편리합니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 화성시 지역은 지속적인 개발 및 일자리 창출이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건물 연식이 있는 점과 토지거래 허가구역 지정 기간을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 모든 등기부상 권리가 소멸되므로 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 제암초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 개발 잠재력: 화성시는 지속적인 산업 및 주거 개발이 이루어지는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 다음과 같은 시세 정보를 확인할 수 있습니다.

* 2026년 4월 거래: 54.42㎡ (약 16.47평), 1990년 건축, 54,000,000원. (본건과 건축 연도가 유사하나 면적 차이)

* 2026년 3월 거래: 43.12㎡ (약 12.99평), 2014년 건축, 124,000,000원. (비교적 최신 건물, 면적은 본건의 절반 수준)

* 2026년 5월 거래: 45.36㎡ (약 13.72평), 1994년 건축, 52,000,000원. (본건과 건축 연도가 유사하나 면적 차이)

분석:

본 건물의 면적은 76.33㎡(약 23.09평)입니다. 제공된 거래 사례 중 2014년에 건축된 43.12㎡(약 13평) 주택이 1억 2천 4백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 7천 7백만원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 1990년, 1994년 건축된 다른 사례들이 5천만원대에 거래된 것은 건물 연식이 매우 오래되었거나, 면적, 층수 등 다른 조건에서 큰 차이가 있을 것으로 보입니다.

실제 시장에서는 유사한 시기에 건축된 건물의 경우, 내부 상태 및 관리 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 화성시 향남읍 지역의 다세대주택 시세는 일반적으로 800만원~1,200만원/평 수준으로 형성될 수 있으며, 이를 기준으로 볼 때 본건의 시장 가치는 1억 5천만원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 입지 조건이 양호한 점을 감안하여, 감정가의 80%~90% 수준을 입찰가의 적정 범위로 예상합니다.

* 예상 입찰가: 1억 4천만원 ~ 1억 5천 5백만원.

(보수적으로 접근 시 1억 4천만원, 시장 가치 상단 고려 시 1억 5천 5백만원 수준을 고려해볼 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.