나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57831 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 500 초원마을성원상떼빌 209동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 "언남초등학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1, 지상20층건 내 2층 201호로서(사용승인일: 2005.05.18.), 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장, 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형인 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 이용하여 출입하며, 본건이 속한 아파트 단지는 북측의 기흥로116번길을 통해 간선도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2015-09-16)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57831 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 500 초원마을성원상떼빌 209동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 600,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 90.79㎡ (약 27.46평)

토지 지분: 90.789㎡

건물면적: 129.71㎡ (약 39.24평)

건물 지분: 129.7118㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 초원마을성원상떼빌

사용승인일: 2005년 05월 18일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하1층, 지상20층 중 2층 201호

전용면적: 129.71㎡ (약 39.24평)

단지 내 총 동수: 10동

단지 내 총 세대수: 860세대

총 주차대수: 50대 (지하 28대, 지상 12대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치하며, "언남초등학교" 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 도로를 통한 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건이 속한 아파트 단지는 북측의 기흥로116번길을 통해 간선도로와 연결되어 있어 진출입이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 을18번 한국자산관리공사의 근저당권(2022.09.23. 접수, 110,000,000원)입니다. 확인된 모든 후순위 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 특이사항: 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 월세 등 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 언남동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 초등학교 등 교육시설과 상업시설이 근거리에 위치하여 주거 기능이 안정적인 지역입니다. 다만, 3종일반주거지역 및 각종 개발 제한 구역에 해당되는 점은 참고해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 언남초등학교, 언남중학교, 신갈중학교, 기흥고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 이용할 수 있으며, 대형마트나 백화점 등은 차량 이용이 필요합니다.

* 녹지: 인근에 경안천, 마북동 근린공원 등이 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 지하 주차장 (전기차 충전기 27대 포함) 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 접합 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

* 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25, 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

* 현재 시점(2026년 10월)에서 토지거래허가구역 지정 기간이 종료되었으므로, 신규 취득 시 허가 여부는 별도 확인이 필요합니다. (지정 기간: 2026.08.25까지)

* 임대 관계 미상: 임차인의 정확한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치한 초원마을성원상떼빌 아파트 209동 2층 201호입니다. 2005년에 준공된 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의 시설이 양호하며 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금도 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있어, 현재 시점에서 허가 요건 해제 여부 및 관련 법규 준수 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 용인시 기흥구의 주거 중심지에 위치하며, 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 명확한 권리 관계를 가지며, 인수되는 임차 보증금이 없습니다.

* 면적: 전용면적 129.71㎡(약 39.24평)으로, 넉넉한 주거 공간을 제공합니다.

* 단지 규모: 총 860세대의 대단지 아파트로 관리 및 생활 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(129.71㎡)의 실거래가가 2026년 6월 62,000만원 (6억 2천만원)에 형성되어 있습니다. 감정가 60,000만원은 시세 대비 적정하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다.

안정적인 투자 수익을 고려하여, 경매 수수료, 취득세, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 감안하면 현 시세인 6억 2천만원을 기준으로, 약 85%~90% 수준인 5억 3천만원 ~ 5억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 가능성을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.