나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57824 [1] 경기도 화성시 영천동 679-3 1동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상7층 건 내 제7층 제701호로서( 사용승인일 : 2018.10.15) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약32미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(동탄2지구) , 도시지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 대로1류(폭 35m~40m)(동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(국)3-150)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 수원지방법원 2025타경57824 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 679-3 1동 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 156,000,000원

토지면적: 7.72㎡ (약 2.33평)

토지지분: 7.72㎡ (약 2.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물지분: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 건물정보

본건은 철근콘크리트구조의 지하4층/지상7층 건물 중 제7층 제701호입니다.

사용승인일자는 2018년 10월 15일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 몰탈위페인팅 마감이며, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

등기부채권 총액은 381,310,000원입니다.

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 15일에 접수된 의정부세무서장의 압류입니다.

주요 권리사항:

* 선순위 주택임차권 (등기구분: 을3):

* 임차인: 최*라

* 권리금액: 145,000,000원

* 전입일자: 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 7월 3일

* 비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있습니다. 이는 보증금 145,000,000원 중 배당을 통해 변제받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

* 강제경매 개시결정 (등기구분: 갑9):

* 권리자: 최*라

* 권리금액: 154,943,423원

* 접수일자: 2025년 9월 16일

* 비고: 수원지방법원 (2025타경57824)

기타 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

본 건이 위치한 영천동 일대는 근린상업지역으로 지정되어 있으며, 아파트단지 및 업무시설, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

대로(폭 35m~40m) 및 중로(폭 12m~15m)에 각각 접하고 있어 차량을 통한 접근성이 우수합니다.

인근 지역은 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

* 주변 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로에 대한 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: '영천초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 최*라 씨의 경우 대항력이 있으며, 보증금 145,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본 물건은 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 특정 대상자 허가 필요)으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다. (오피스텔 용도 자체에는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다.)

8. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통, 생활 편의성이 양호한 물건입니다.

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 본 건의 가장 중요한 고려사항입니다.

이러한 인수 보증금 부담을 감안하여 입찰가를 산정하고, 권리 관계 및 인수 조건에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2018년 준공된 건물로 상품성이 우수합니다.

* 우수한 입지: 근린상업지역 내 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 임대 수익: 임차인 인수 리스크 해소 시, 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 오피스텔의 실거래가는 대략 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건의 경우, 임차인 최*라 씨의 보증금 145,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 총 투입 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

시장 가치 (추정): 170,000,000원

인수 가능 보증금: 145,000,000원

총 투입 가능 최대 금액 = 시장 가치 (추정)

따라서, 최대 입찰 가능 금액 = 시장 가치 (추정) - 인수 가능 보증금

= 170,000,000원 - 145,000,000원

= 25,000,000원

위 산정 방식에 따르면, 총 투입 금액을 시장 가치 수준으로 맞추기 위해서는 입찰가가 25,000,000원 이하로 결정되어야 합니다. 이는 감정가 156,000,000원에 비해 매우 낮은 금액이므로, 유찰 가능성이 높거나, 보증금 인수 위험을 감수한 투자자만 접근할 것으로 예상됩니다.

본건은 임차인 보증금 인수 여부 및 금액에 따라 실제 투자 수익이 크게 달라지므로, 현장 조사와 법률 전문가 상담을 통해 정확한 인수 금액을 확인하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.