나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34435 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 163-11 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "역곡역" 남동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 "역곡역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2000년 12월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건중 제1층 제102호로 외벽:인조석붙임마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북서측과 북동측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34435 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 163-11 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 19.77㎡ (약 6.0평)

* 건물면적: 39.86㎡ (약 12.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 리드코프 (등기부상 경매 신청 채권자)

* 건축년도: 2000년 (사용승인일 2000.12.21)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "역곡역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 "역곡역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 북서측과 북동측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 허가구역 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25).

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 임차인 김 (전입일자 2000-12-04, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을7. 국민은행 근저당권 (접수일자 2011-05-17, 권리금액 63,600,000원).

* 경매개시 결정 등기: 갑10. 주식회사 리드코프 임의경매 (접수일자 2025-09-10, 권리금액 34,774,306원).

* 기타 등기 권리(소유권보존, 소유권이전, 을12 근저당, 갑5 압류, 갑6 가압류, 갑7 가압류, 갑8 가압류, 갑9 가압류)는 모두 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 197,707,269원.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 이용 현황: 본건은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있음.

* 주변 매매/임대 시세:

* 최근(2026년 7월) 괴안동 125-2번지 소재 에덴빌라(1986년식 연립, 38.88㎡)가 1층 17,000만원, 2층 17,500만원에 거래됨.

* 최근(2026년 7월) 괴안동 111-54번지 소재 삼성펠리스5차(2016년식 다세대, 34.7㎡)가 2층 21,200만원에 거래됨.

* 본건(2000년식 다세대, 39.86㎡)은 감정가 13,600만원으로, 주변 신축 다세대주택 시세보다는 낮으나, 연식이 오래된 연립주택 시세와 유사하거나 낮은 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 2000년 12월 21일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호임. 외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 이루어져 있음.

* 이용 상태: 본건은 현재 다세대주택으로 이용되고 있음.

* 설비 내역: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 편의시설: 역곡역 인근에 위치하여 주변 편의시설 접근성이 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인뿐만 아니라 내국인의 토지 거래 시에도 관할 관청의 허가를 필요로 함. 허가 절차의 번거로움 및 잠재적인 거래 제한은 시세에 영향을 미칠 수 있음 (허가구역 지정 효력 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

* 현장 조사 제약: 거주인 등 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태에 대한 상세한 확인이 어려웠음. 이는 정확한 물건 상태 파악에 제약이 될 수 있음.

* 건축 연식: 2000년에 사용승인되어 상대적으로 건축 연식이 오래되었으므로, 시설 노후화 등을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 역곡역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있음.

* 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요하다는 점과, 내부 확인이 제한적이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임.

* 주변 유사 물건의 최근 시세 대비 감정가는 낮게 책정된 것으로 판단되나, 토지거래허가구역 지정으로 인한 제약을 감안하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 역곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수함.

* 매각으로 인해 말소기준권리 외 대부분의 등기부상 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능함.

* 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 136,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(170,000,000원 ~ 212,000,000원)를 고려할 때, 실제 시세는 더 높게 형성되어 있는 것으로 파악됨.

* 그러나 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래의 복잡성 및 제약, 그리고 현장 조사 시 내부 확인의 어려움 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적인 관점에서 접근하는 것이 합리적임.

* 이에 본 건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 106% 수준으로, 주변 시세보다는 낮으나 리스크 요인을 고려한 합리적인 수준에서의 입찰을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.