나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33909 [1] 경기도 김포시 풍무동 759 유현마을 207동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 유현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단 지와 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2003.12.09인 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건내 2층 204호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 아파트로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 난방설비와 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 광평수 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 남측과 서측으로 차량통행이 가능한 출입로가 외부공도로 연결 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한 해발112.86m~371.43m미만), 중로1류 (폭 20m~25m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로) (접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구 <공항시설법>, 제3종구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항 시설법>, 상대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무5초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도 :단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33909 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 759 유현마을 207동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 470,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 78.48㎡ (약 23.74평)

토지지분: 78.48㎡ (약 23.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.52㎡ (약 40.70평)

건물지분: 134.52㎡ (약 40.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용/공급면적: 134.52㎡ (약 40.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 유현초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재하고 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물이 위치한 부지는 남측과 서측으로 차량 통행이 가능한 출입로가 외부 공도로 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 근저당권 (한국주택금융공사, 2014.03.25. 접수) - 말소기준권리

* 소유권이전 (이강훈외 3명, 2025.08.13. 접수)

* 임의경매 (한국주택금융공사, 2025.09.09. 접수)

* 10번이상훈지분압류 (김포시, 2025.10.21. 접수)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임대관계는 파악되지 않아 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 잔금 납부 시점까지 관련 내용을 명확히 확인해야 하며, 예상치 못한 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 프라임산업주식회사 (2004.01.15. 접수)

* 소유권이전: 김정환 (2004.03.24. 접수)

* 소유권이전: 이용주 (2011.01.19. 접수)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2014.03.25. 접수, 1,135,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 이강훈외 3명 (2025.08.13. 접수)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025.09.09. 접수)

* 10번이상훈지분압류: 김포시 (2025.10.21. 접수)

등기부채권 총액: 1,135,000,000원

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 주변 편의시설 및 상업시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 사용승인일: 2003년 12월 09일

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 20층 건물 내 2층 204호

외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 하이샷시창 등

설비: 위생시설, 상하수도시설, 난방설비, 승강기, 소화전 설비 등

5.2. 단지 정보 (풍무유현마을현대프라임빌)

주소: 경기도 김포시 풍무동 759

총 동수: 17동

총 세대수: 1351세대

최고/최저층: 20층 / 1층

주차대수: 총 819대 (지상 12대, 지하 37대, 기타 760대 추정) - *주차 정보는 세대당 비율 고려 필요*

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소

전기차 충전기: 지하 32대

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 위치한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 공항고도제한(해발 112.86m~371.43m 미만), 중로1류(20m~25m) 및 중로3류(12m~15m) 도로 접함, 가축사육제한구역, 다지구 및 제3종구역(공항시설법), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(유현초등학교, 풍무5초등학교), 절대보호구역(유현초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리분구), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.) 등이 있습니다. 특히 공항 관련 고도 제한 및 장애물 제한, 그리고 토지거래 허가 구역 지정 등은 향후 건물 증축 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

없음.

6.3. 기타 참고사항

본건의 임대관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2003년에 준공된 아파트로 연식은 있으나, 전반적인 단지 관리 상태 및 부대시설은 무난한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 시 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 잔금 납부 전 명확한 확인이 필요합니다. 토지이용계획 상 공항 관련 제한사항 및 토지거래 허가 구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가는 470,000,000원이지만, 최근 실거래가는 405,000,000원에서 425,000,000원 사이로 형성되어 있어 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김포시 내 주요 도로에 인접하여 교통이 편리합니다.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 인프라가 양호합니다.

* 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 반영 시 충분한 투자 메리트 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 아파트가 405,000,000원에서 425,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 470,000,000원으로, 최근 실거래가와 다소 차이가 있습니다.

따라서, 현재 시장 상황 및 최근 거래가를 기준으로 예상 입찰가는 420,000,000원에서 440,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰 가능성과 시세 차익을 동시에 고려한 보수적인 접근이며, 현장 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 조정이 필요합니다.

10. 주변 시설 조사 (추가)

* 혐오시설: 주변 탐문 및 지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 유흥업소 밀집 지역 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 단, 공항 고도 제한 및 장애물 제한 구역에 해당하므로, 이는 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.